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Preservação do capital
O primeiro objetivo não é maximizar a rendibilidade, mas evitar a perda permanente. Em dívida, isso traduz-se numa análise conservadora da alavancagem e da estratégia de saída.
O nosso acionista
Oaktree Capital Management, o apoio da Xenia Capital
A Xenia Capital é uma plataforma participada por fundos geridos pela Oaktree Capital Management, uma das maiores gestoras de investimento alternativo do mundo e uma referência global em crédito. Isto é o que isso significa para o promotor que financia connosco.
A firma
O que é a Oaktree Capital Management
A Oaktree Capital Management é uma firma global de gestão de investimentos especializada em ativos alternativos, fundada em 1995 e sediada em Los Angeles, Califórnia. Gere um volume de ativos que a coloca entre as maiores gestoras de investimento alternativo do mundo e emprega mais de mil profissionais em escritórios distribuídos por cerca de vinte cidades.
A sua origem está numa equipa que vinha da TCW Group e que já investia em conjunto desde os anos oitenta. Howard Marks começou em 1978 a investir no então incipiente mercado de obrigações de alto rendimento; Bruce Karsh juntou-se-lhe em 1988 para desenvolver o investimento em dívida distressed. Em 1995 constituíram a Oaktree com sete estratégias, a maioria de crédito.
Esse ponto de partida explica o que a firma é hoje. A Oaktree não chegou ao crédito à procura de diversificação: o crédito é o seu território natural desde o primeiro dia, em particular o crédito complexo, aquele que exige compreender bem uma estrutura antes de lhe atribuir um preço.
Hoje organiza a sua atividade em três categorias de estratégia — crédito, equity e real estate — com uma abordagem reconhecível e constante: oportunista, orientada para o valor e com controlo do risco, com especial atenção a mercados complexos e situações especiais.
Howard Marks é ainda autor dos memorandos a investidores que publica desde 1990, leitura de referência no setor e um dos corpos doutrinais mais citados sobre ciclos de mercado e gestão do risco.
A filosofia de investimento da Oaktree
Quatro princípios que a firma mantém desde 1995 e que condicionam a forma como qualquer operação dentro do seu perímetro é analisada, incluindo a nossa.
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Controlo do risco
O risco é gerido antes de ser assumido, não depois. Traduz-se em due diligence exaustiva, assessores externos e cenários de stress sobre cada operação.
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Abordagem orientada para o valor
As decisões são tomadas com base no valor intrínseco do ativo, não no consenso de mercado. É por isso que cabem tipologias que uma política de risco padrão excluiria.
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Oportunismo disciplinado
Atenção a mercados complexos e situações especiais, mas dentro de um quadro de critérios estável. Oportunista não significa improvisado.
As três estratégias da Oaktree
A firma agrupa a sua atividade em três categorias. A Xenia Capital situa-se na interseção de duas delas: crédito e real estate.
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Crédito
O núcleo histórico da firma e o maior dos seus blocos: dívida de alto rendimento, crédito oportunista, crédito privado, dívida estruturada e financiamento com garantia de ativos.
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Equity
Capital privado e participações em empresas, com a mesma abordagem de valor aplicada ao crédito e horizontes de investimento longos.
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Real estate
Investimento imobiliário em dívida e em capital, em diferentes geografias e tipologias. É a área em que se enquadra a atividade da Xenia Capital na Península Ibérica.
Nova etapa
Como a Xenia Capital cresce com o apoio da Oaktree
A relação entre as duas firmas não começou com a aquisição. Antes disso houve três anos a investir em conjunto em Espanha, com mais de 220 milhões de euros comprometidos em habitação para arrendamento, hotéis de luxo e ativos alternativos. A entrada da Oaktree no capital foi o passo natural dessa colaboração.
O que muda a partir daí não é a forma de analisar uma operação, mas até onde a plataforma pode chegar. Com um acionista desta dimensão, a Xenia deixa de estar limitada pelo ciclo de angariação de capital e passa a operar com recursos comprometidos.
O efeito mais visível é a dimensão das operações. A plataforma pode hoje abordar tickets até cem milhões de euros em empréstimo à promoção sem necessidade de sindicar nem fracionar a estrutura, mantendo um único interlocutor para o promotor.
O segundo é geográfico. O objetivo declarado da nova etapa é acelerar o crescimento nos dois mercados-chave da plataforma, Espanha e Portugal, sobre a base já construída em Madrid, na Costa del Sol e em Barcelona.
E o terceiro é a gama de produto. A Xenia passou de duas soluções para quatro, incorporando o Whole Loan, que agrupa compra e desenvolvimento numa única estrutura, e o Investment Loan para ativos já concluídos e em exploração. Esta última é a aposta de crescimento dos próximos anos: permite acompanhar o promotor para além da entrega, quando o ativo começa a gerar caixa.
Quatro alavancas de crescimento
Em que se traduz, ponto por ponto, o apoio de uma gestora global sobre uma plataforma ibérica.
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Maior dimensão por operação
De um ticket mínimo de 7 milhões até aos 100 milhões em empréstimo à promoção, com uma única estrutura e um único interlocutor.
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Expansão para Portugal
O mercado português passa a ser objetivo prioritário a par do espanhol, com o mesmo critério de análise e as mesmas quatro soluções.
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Gama completa de dívida
Ponte, promoção, Whole Loan e Investment Loan cobrem todo o ciclo do ativo: compra, obra e exploração.
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Acompanhamento de longo prazo
Com o Investment Loan, a relação não termina na entrega: é possível refinanciar o ativo estabilizado e financiar o respetivo plano de melhoria.
O que significa o apoio da Oaktree para a sua operação
Um acionista global é um bom título de notícia. Isto é o que muda verdadeiramente quando apresenta um projeto à Xenia Capital.
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Certeza de fundos
O capital não depende de angariar um veículo para cada operação. Quando o comité aprova, o dinheiro está comprometido e os desembolsos seguem o calendário acordado no contrato.
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Capacidade de ticket
O apoio de uma gestora desta dimensão permite abordar operações até 100 milhões de euros sem sindicar nem fragmentar a estrutura.
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Critério institucional
O term sheet é acordado com a Oaktree e o Investment Memo passa pela sua revisão. A análise é mais exigente, mas também mais previsível.
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Conhecimento local intacto
A equipa que analisa o seu projeto é a mesma de sempre, sediada em Madrid e com experiência nas praças onde promove. Não há nenhum comité em Los Angeles a decidir sobre o seu terreno.
Conviene decirlo con claridad: Xenia Capital y Oaktree Capital Management son entidades distintas. Xenia es la plataforma que analiza, estructura y formaliza tu financiación; Oaktree es su accionista y aporta el respaldo de capital y el criterio de inversión.
O grupo
Oaktree e Brookfield Asset Management
Em 2019, a Brookfield Asset Management anunciou a aquisição de uma participação maioritária na Oaktree, cerca de 62%, dando origem a uma das maiores plataformas de investimento alternativo do mundo. Desde então, ambas as firmas mantiveram a sua identidade e as suas equipas de investimento.
Em 2026, a Brookfield concluiu a aquisição total da Oaktree e integrou a firma no seu ecossistema, combinando a herança de operador de ativos da Brookfield com as capacidades de crédito da Oaktree. Howard Marks e Bruce Karsh, cofundadores, continuam ligados à firma.
Para o mercado, o resultado é uma plataforma de crédito alternativo global de uma escala muito difícil de replicar. Para um promotor em Málaga ou no Porto, o efeito prático é o mesmo de sempre, mas com muito mais capacidade por trás.
Perguntas frequentes sobre a Oaktree e a Xenia Capital
As dúvidas que os promotores nos colocam quando descobrem quem está por trás da plataforma.
A Xenia Capital é a mesma coisa que a Oaktree?
Não. A Xenia Capital é a plataforma de financiamento alternativo imobiliário que analisa, estrutura e formaliza cada empréstimo em Espanha e Portugal. A Oaktree Capital Management é a sua acionista: fornece o capital e o critério de investimento, mas o interlocutor do promotor é sempre a equipa da Xenia.
Em que investe a Oaktree?
A Oaktree organiza a sua atividade em três categorias: crédito, equity e real estate. O crédito é o seu núcleo histórico, com estratégias de dívida de alto rendimento, crédito oportunista, crédito privado e financiamento com garantia de ativos. A atividade da Xenia Capital situa-se na interseção entre o crédito e o real estate.
O que ganha um promotor com esta nova etapa da Xenia?
Maior dimensão por operação, com tickets até 100 milhões de euros em empréstimo promotor e uma única estrutura; uma gama completa de dívida com empréstimo ponte, empréstimo promotor, whole loan e investment loan; e capital comprometido, que não depende de constituir um veículo para cada operação.
A equipa da Xenia mudou com a entrada da Oaktree?
Não. A equipa de direção e de investimento mantém-se a mesma, sediada em Madrid. Muda a capacidade que existe por trás, não as pessoas que analisam o seu projeto nem os seus critérios.
Quantos ativos gere a Oaktree?
A Oaktree publica o seu volume de ativos sob gestão periodicamente; o valor mais recente, com a respetiva data de referência, aparece no cabeçalho desta página. Situa-se entre as maiores gestoras de investimento alternativo do mundo e é uma referência global em crédito.
Qual é a relação entre a Oaktree e a Brookfield?
A Brookfield Asset Management adquiriu em 2019 uma participação maioritária na Oaktree e concluiu a aquisição total em 2026. A Oaktree mantém a sua identidade, a sua equipa de investimento e a sua abordagem; a Brookfield é a casa-mãe do grupo.
A Oaktree decide sobre a minha operação?
A análise e a estruturação são feitas pela equipa da Xenia Capital em Madrid. A operação passa por um comité de investimento no qual a Oaktree participa e que aprova a estrutura definitiva: o critério é institucional, mas a relação e o acompanhamento da operação são da Xenia.
Financiamento com apoio institucional
Conte-nos o seu projeto e analisamo-lo com critério imobiliário.