01
Ativo com rendas
Hotéis, residencial para arrendamento, residências e flex living já em operação ou em fase de estabilização.
Financiamento de ativos em exploração
Investment loan para ativos imobiliários em exploração
Financiamento a médio e longo prazo para ativos concluídos, operacionais ou estabilizados que geram fluxos de caixa recorrentes: hotéis, residencial para arrendamento, serviced apartments e outros ativos em exploração.
Analise o seu projeto
Analisamos cada operação caso a caso
- Ativos que financia
- Em exploração
- Prazo
- Médio e longo
- Alavancagem face à banca
- Superior
- Montante
- A partir de 7 M€
O que é um investment loan
Um financiamento a médio prazo sobre ativos em exploração: o empréstimo é dimensionado com base no valor do ativo e nas rendas que gera, e não numa obra por executar.
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Desembolso único
O capital entra no fecho para comprar, refinanciar ou reposicionar o ativo.
03
Saída por refinanciamento
É liquidado com a venda do ativo ou com financiamento bancário assim que as rendas estiverem estabilizadas.
Também designado empréstimo de investimento ou financiamento de ativos em renda. O termo investment loan não se traduz.
Como funciona um investment loan
Cinco momentos, desde o ativo em exploração até ao refinanciamento ou à venda.
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Ativo
Um imóvel em exploração ou em fase de estabilização, com rendas ou plano operacional definido.
02
Estruturação
Montante de acordo com o valor de avaliação e a capacidade de gerar caixa, com garantia hipotecária.
03
Desembolso
O capital entra num único pagamento no fecho da operação.
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Exploração
O ativo é operado, reposicionado ou estabilizado durante a vida do empréstimo.
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Liquidação
Venda do ativo ou refinanciamento bancário com as rendas estabilizadas.
Investment loan para empresas, não hipoteca de investimento
Dois produtos distintos para dois clientes distintos: o particular que compra para arrendar e a sociedade que investe em ativos em exploração.
Particular
Hipoteca para investimento
- Destinatário
- Pessoa singular
- Finalidade
- Comprar uma habitação para arrendar
- Montante
- Centenas de milhares de euros
- Quem a concede
- Banca de retalho
- Análise
- Solvência pessoal e recibos de vencimento
Profissional
Investment loan
- Destinatário
- Investidor, sociedade ou veículo
- Finalidade
- Adquirir ou refinanciar ativos em exploração
- Montante
- Milhões de euros
- Quem o concede
- Fundos e plataformas especializadas
- Análise
- Rendas do ativo e qualidade do operador
A Xenia Capital financia exclusivamente operações profissionais. Se procura uma hipoteca para comprar uma habitação de investimento, o seu interlocutor é um banco de retalho, não nós.
Condições do investment loan
As condições do investment loan são definidas operação a operação: dependem das rendas do ativo, do plano de negócio e da estrutura acordada.
- Ativo
- Concluído e operacional
- Montante mínimo
- 7.000.000 €
- Montante máximo
- Consoante a operação
- Alavancagem
- Superior à bancária
- Taxa de juro
- Consoante o plano de negócio
- Comissões
- Consoante a estrutura
- Prazo
- Médio e longo prazo
- Pagamento de juros
- Consoante a geração de caixa
- Desembolso
- Único
- Amortização
- Consoante a estrutura
Como ler as condições de um investment loan
Quatro conceitos que determinam quanto capital pode obter e quanto lhe custa realmente.
LTV
Loan to Value
Percentagem do valor de avaliação do ativo que o empréstimo representa. A Xenia pode superar os níveis habituais da banca em função das rendas e do plano de negócio do ativo.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio
Relação entre as rendas líquidas do ativo e o serviço da dívida. Mede se a exploração cobre juros e amortização.
PIK
Payment In Kind
Comissões ou juros que se capitalizam e são liquidados no vencimento em vez de serem pagos em numerário.
Bullet
Pagamento no vencimento
O capital é devolvido na íntegra no final, com a venda ou o refinanciamento do ativo.
Quando usar um investment loan
Cinco cenários em que o ativo já gera rendas, mas a banca ainda não chega lá.
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Adquirir um ativo em exploração
Compra de um hotel, um edifício para arrendamento ou uma residência com rendas, quando a banca não atinge a alavancagem necessária.
02
Refinanciar dívida que vence
Substitui um financiamento com vencimento próximo enquanto o ativo termina de estabilizar as suas rendas.
03
Reposicionar um ativo
Mudança de operador, reforma parcial ou mudança de segmento que melhora as rendas antes do refinanciamento bancário.
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Estabilizar um ativo recém-concluído
Ponte entre o fim da obra e o refinanciamento bancário, enquanto a ocupação atinge o nível objetivo.
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Libertar equity de um ativo estabilizado
Refinanciamento que devolve capital ao investidor para avançar com novas operações.
O seu caso é diferente?
Conte-nos a operação e a nossa equipa de investimentos avaliará se se enquadra num investment loan ou noutro dos nossos produtos.
Investment loan ou whole loan
O whole loan financia projetos com obra; o investment loan financia ativos que já geram rendas.
A sua operação inclui obra relevante? Então o que precisa é de um whole loan ou de um empréstimo ao promotor.
Investment loan face ao financiamento bancário
Não competimos com a banca: entramos onde ela ainda não pode entrar.
Referência
Banca tradicional
- Critério de decisão
- Rendas históricas e scoring
- Alavancagem sobre o valor
- Mais conservadora
- Ativos em estabilização
- Habitualmente excluídos
- Tipologias aceites
- Escritórios e residencial padrão
- Estrutura de juros
- Amortização periódica
- Consome risco bancário
- Sim
A nossa proposta
Investment loan da Xenia
- Critério de decisão
- Rendas do ativo e qualidade do operador
- Alavancagem sobre o valor
- Superior à bancária
- Ativos em estabilização
- Aceites com plano operacional
- Tipologias aceites
- Hoteleiro, residencial para arrendamento, alternative living
- Estrutura de juros
- Parcial ou bullet no vencimento
- Consome risco bancário
- Não
Que ativos financiamos com um investment loan
Ativos em exploração ou em fase de estabilização em Espanha e Portugal.
Hospitality
Hotéis e aparthotéis em exploração, com operador próprio ou de terceiros.
Residential build-to-rent
Edifícios de habitação para arrendamento, estabilizados ou em fase de estabilização.
Alternative living
Coliving, flex living, serviced apartments e residências de estudantes.
Ativos para reposicionar
Imóveis em exploração com mudança de operador, reforma parcial ou mudança de segmento.
Requisitos para obter um investment loan
Num ativo em exploração, a análise assenta em três eixos: quem o gere, que rendas gera e como ficam garantidas a dívida e a sua devolução.
O investidor
Experiência comprovada
Trajetória em investimento ou gestão de ativos imobiliários em renda.
Track record relevante
Ativos comparáveis geridos ou reposicionados pela mesma equipa ou operador.
Aportação de equity próprio
Capital próprio relevante no ativo, que sustenta a alavancagem sobre o valor.
Contrapartes solventes
Operador, gestor e, quando aplicável, inquilinos com solvência e contratos em vigor.
O ativo em exploração
Plano de negócio definido
Rendas, custos de exploração e, se existir, plano de melhoria orçamentado.
Estrutura financeira viável
Cobertura do serviço da dívida pelas rendas e alavancagem consentânea com o risco.
Estratégia de saída clara
Refinanciamento bancário assim que o ativo estiver estabilizado ou venda do imóvel.
Garantias e controlo
Controlo sobre o ativo
Propriedade do imóvel ou contrato vinculativo de compra, caso o financiamento se destine a adquiri-lo.
Licenças e situação urbanística
Licenças de atividade e planeamento regularizados para o uso que o ativo explora.
Transparência e reporting
Contas de exploração, ocupação e contratos disponíveis para a Xenia durante toda a vida do empréstimo.
O que não financiamos com um investment loan
O investment loan financia ativos profissionais em exploração. Se a sua operação estiver nesta lista, não poderemos analisá-la.
- Hipotecas de particulares
- Mudança de habitação própria e permanente
- Autopromoção residencial
- Remodelações de habitações particulares
- Empréstimos pessoais
- Ativos não imobiliários
- Ativos fora de Espanha e Portugal
- Refinanciamentos abaixo de 7 M€
Documentação para solicitar um investment loan
As rendas do ativo estão no centro da análise, pelo que a documentação de exploração pesa mais do que num projeto de obra. Começamos com o que tiver.
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Executive Summary
Resumo da operação: ativo, uso, rendas atuais, montante solicitado e finalidade do financiamento.
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Informação financeira
Contas da sociedade proprietária e demonstração de exploração do ativo dos últimos exercícios.
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Avaliação
Avaliação do imóvel em exploração por uma entidade avaliadora homologada.
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Informação urbanística
Licenças de atividade, situação urbanística e ónus que afetem o uso do ativo.
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Business Plan
Plano de exploração: ocupação, rendas, custos, investimentos previstos e saída.
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Experiência do investidor
Ativos geridos ou reposicionados pela equipa e pelo operador.
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Modelo financeiro
Modelo com rendas, cobertura do serviço da dívida, cenários de stress e calendário de amortização.
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Situação registral
Certidão predial do imóvel, ónus e contratos de arrendamento ou de operação registados.
Processo de candidatura a um investment loan
Seis fases desde a receção do ativo até ao desembolso.
Passo 01
Receção do ativo
Envia-nos o resumo do imóvel, as suas rendas, a finalidade do financiamento e a equipa gestora.
Executive summaryPasso 02
Análise preliminar
A equipa de investimentos confronta rendas, ocupação e valor e confirma se se enquadra num investment loan.
Equipa de investimentosPasso 03
Carta de intenções
Montante, LTV, preço, cobertura da dívida, garantias e condições prévias.
Term sheetPasso 04
Due diligence
Avaliação, revisão de contratos e licenças de atividade, análise legal e KYC/AML.
Assessores externosPasso 05
Comité de investimento
Aprovação da operação e da estrutura final de amortização.
Com a OaktreePasso 06
Formalização e desembolso
Assinatura perante notário e envio dos fundos num único pagamento.
Escritura
Perguntas frequentes sobre o investment loan
Sobre o financiamento de ativos em exploração em Espanha e Portugal.
Que ativos se enquadram num investment loan?
Imóveis em exploração ou em estabilização com receitas recorrentes: hotéis, residencial para arrendamento, residências de estudantes, coliving e flex living.
Quanto capital posso obter?
Trabalhamos com tickets a partir de 7 milhões de euros. O montante final depende do ativo, do plano de negócio e da estrutura da operação: cada caso é analisado de forma individual.
Quais são os custos?
Taxa de juro, comissão de abertura e despesas de formalização, detalhadas no term sheet antes da assinatura. Cada operação tem as suas condições: não trabalhamos com uma tarifa única.
Como é o processo de análise?
Começa com uma conversa sobre o projeto e a documentação básica: localização, licenças, orçamento e plano de negócio. A partir daí, a equipa analisa a operação com critério imobiliário e propõe uma estrutura de financiamento. O ritmo é definido pela qualidade da informação disponível e pela complexidade de cada operação.
Que documentação precisam?
Uma descrição do projeto, a sua localização e situação urbanística, o orçamento de custos, o plano comercial ou de exploração e a informação sobre a equipa promotora. Isso é suficiente para uma primeira avaliação.