Soluções de financiamento
Quatro soluções de dívida para promotores e investidores, de 7 a 100 milhões de euros. Financiamos aquisição, construção e ativos em exploração, incluindo as fases em que um banco ainda não pode entrar.
Analisamos cada operação caso a caso
O conceito
O financiamento imobiliário alternativo engloba todas as fontes de capital não bancárias que financiam projetos do setor: fundos de dívida, plataformas especializadas de direct lending, seguradoras e veículos de coinvestimento.
Não é um substituto da banca nem um recurso de último recurso. É um complemento que entra onde a política de risco bancária não chega: a compra de um terreno enquanto se tramita a licença, o arranque de uma obra antes de atingir o limiar de pré-vendas, uma tipologia atípica ou um ativo ainda não estabilizado. Alcançados esses marcos, o financiamento pode ser refinanciado com dívida bancária.
Em Espanha e na Ibéria, o segmento tem crescido com força nos últimos anos, impulsionado por promotores que precisam de certeza de execução e de estruturas que um banco não pode oferecer. A Xenia Capital opera nesse espaço desde a sua fundação e, desde a entrada da Oaktree Capital Management no seu capital, fá-lo com recursos comprometidos e capacidade para operações de maior dimensão.
Não competimos com o seu banco. Entramos onde ele ainda não pode entrar e saímos quando já pode.
Referência
A nossa proposta
Cada uma cobre uma fase distinta do ciclo de vida do ativo, desde a aquisição do terreno até à exploração do imóvel concluído.
Empréstimo Ponte · Aquisição
01
Financiamento de curto prazo para cobrir uma necessidade de capital durante uma fase transitória. O caso mais habitual é a aquisição de um terreno ou de um ativo quando é preciso fechar a compra antes de reunir os requisitos exigidos por um banco.
Empréstimo Promotor · Construção
02
Financiamento dos custos de construção ou reabilitação de um projeto imobiliário. Os fundos são desembolsados progressivamente mediante certificações de obra verificadas por um Project Monitor independente.
Aquisição e desenvolvimento
03
Cobre, sob uma única estrutura, a aquisição do ativo ou do terreno e os custos posteriores de desenvolvimento. Permite financiar a compra, refinanciar dívida existente e cobrir a construção, em tranches desembolsadas por marcos.
Ativos estabilizados
04
Financiamento a médio e longo prazo para ativos concluídos, operacionais e geradores de caixa. Serve para refinanciar um empréstimo de construção ou dívida bancária, adquirir um ativo em exploração, recapitalizar equity ou financiar planos de melhoria.
As mesmas variáveis nas quatro soluções, para situar a sua operação num relance. Condições de referência: cada operação é analisada de forma individual.
Um mesmo ativo pode encaixar em mais do que uma solução consoante a fase em que se encontra. Quando se aplicam várias, a estrutura final é decidida na análise preliminar.
¿No ves tu activo en la tabla? Escríbenos igualmente: la clasificación orienta, pero cada operación se estudia de forma individual.
Quatro verticais imobiliárias em Espanha e Portugal. Em cada uma indicamos todas as soluções aplicáveis e a saída habitual da operação.
Setor 01
Serviços aplicáveis
Promoção residencial destinada à venda, em que o empréstimo é reembolsado com as receitas da entrega das habitações. É a tipologia com maior volume na nossa carteira.
Setor 02
Serviços aplicáveis
Residencial para arrendamento, em que não são possíveis pré-vendas e o projeto é financiado com base na sua viabilidade. Uma vez estabilizado, o ativo pode ser refinanciado com um Investment loan.
Setor 03
Serviços aplicáveis
Hotéis e aparthotéis, tanto em obra nova como em reposicionamento de ativos existentes. Financiamos a aquisição, a reconversão e, já em exploração, o refinanciamento do ativo.
Setor 04
Serviços aplicáveis
Coliving, flex living, apartamentos com serviços e estadias de curta e média duração. Modelos residenciais alternativos que a banca tradicional dificilmente enquadra na sua política de risco.
Para lhe poupar tempo: estas operações ficam fora do foco da Xenia Capital e não poderemos analisá-las. O nosso ticket mínimo é de 7 milhões de euros.
Seis fases desde que nos chega uma operação até ao desembolso, seja qual for a solução que encaixe.
Passo 01
Apresenta-nos a operação com um resumo executivo, o track record da equipa e o plano de negócio.
Executive summaryPasso 02
A equipa de investimentos identifica qual a solução que melhor encaixa e se a operação entra no nosso foco.
Equipa de investimentosPasso 03
Propomos por escrito o montante, a alavancagem, o preço, as garantias e as condições prévias.
Term sheetPasso 04
Avaliadores e assessores jurídicos e técnicos analisam o ativo e a operação, com verificações KYC/AML.
Assessores externosPasso 05
O comité aprova a operação e a sua estrutura definitiva.
Com a OaktreePasso 06
Assinatura perante notário e desembolso de acordo com a estrutura acordada: único ou em tranches.
EscrituraQuanto mais completa for a informação inicial, mais sólida será a análise preliminar. Não é preciso ter tudo fechado para começar a conversa.
01
Uma ou duas páginas com o ativo, o montante de que necessita, a estrutura que propõe e a saída.
02
Demonstrações financeiras da sociedade que solicita o financiamento e de quem o for garantir.
03
Avaliação do terreno ou do ativo por uma sociedade avaliadora reconhecida, se já a tiver.
04
Planeamento, licenças e ónus que afetem o ativo ou o terreno.
05
Plano de negócio com calendário de execução, comercialização ou exploração, consoante a operação.
06
Operações comparáveis que a equipa tenha executado com êxito.
07
Pressupostos, cenários de stress e fluxos mensalizados da operação.
08
Certidão predial e titularidade do ativo que servirá de garantia.
O que os promotores nos perguntam antes de submeter uma operação.
É o financiamento de projetos imobiliários por parte de plataformas e investidores especializados, fora do circuito bancário tradicional. Permite estruturar dívida à medida quando a banca não consegue viabilizar uma operação, seja pelas pré-vendas, pela tipologia do ativo ou pela fase em que o projeto se encontra.
É o financiamento direto de projetos imobiliários por parte de fundos e plataformas especializadas, sem intermediação bancária: o mutuante analisa, estrutura e desembolsa o empréstimo com capital próprio ou dos fundos que gere. Abrange a compra de terreno, a construção e a exploração de ativos, com critérios centrados na viabilidade do projeto. A Xenia Capital opera segundo este modelo em Espanha e Portugal.
O nosso ticket mínimo é de 7 milhões de euros por operação, em qualquer uma das quatro soluções. Como referência, o empréstimo ponte chega até 50 milhões e o empréstimo promotor até 100; no whole loan e no investment loan o montante é definido operação a operação.
Não. As pré-vendas são mais um fator na análise, não um requisito prévio. Avaliamos a localização, o produto, a equipa promotora e a viabilidade do plano de negócio no seu conjunto.
Promoções residenciais build-to-sell, build-to-rent, hotéis e alternative living, além de refinanciamentos e aquisições de ativos em exploração, em Espanha e Portugal. Não excluímos projetos pela sua tipologia: analisamo-los pela sua viabilidade.
Sim. É habitual que um empréstimo ponte financie a compra do terreno e que um empréstimo promotor o substitua quando chega a licença, ou que um investment loan refinancie a obra depois de o ativo estar estabilizado. Se preferir uma única estrutura para a compra e a obra, o whole loan integra-as num único contrato.
O whole loan reúne num único contrato, com um único credor e uma única garantia, aquilo que de outro modo seriam dois financiamentos encadeados. Simplifica a execução, eleva a alavancagem sobre o custo total e evita coordenar dois calendários e dois preços. Contratar empréstimo ponte e empréstimo promotor em separado faz sentido quando entre a compra e a obra medeia um período longo ou quando a obra vai ser financiada pela banca.
Sim, com o investment loan: hotéis, residencial para arrendamento, residências de estudantes, coliving e flex living que já geram rendas ou estão em estabilização. Serve para adquirir, refinanciar, reposicionar ou libertar equity de um ativo.
Residencial build-to-sell e build-to-rent, hoteleiro e alternative living (coliving, flex living, serviced apartments e residências de estudantes), em Espanha e Portugal. Não excluímos um projeto pela sua tipologia: analisamo-lo pela sua viabilidade e pela qualidade do promotor.
Complementamo-la. Entramos onde a banca ainda não pode entrar: sem pré-vendas, sem licença definitiva ou com tipologias fora da sua política de risco. O nosso financiamento não consome risco bancário e, em muitas operações, a saída é precisamente um refinanciamento com um banco.
Conte-nos o projeto e a equipa de investimentos propõe-lhe a estrutura.