Financiamento ponte

Empréstimo ponte para operações imobiliárias

Financiamento de curto prazo para promotores e investidores que precisam de fechar a compra de um terreno ou de um ativo antes de reunir os requisitos exigidos por um banco. De 7 a 50 M€, com desembolso único e prazos de 6 a 24 meses.

Analise o seu projeto

Analisamos cada operação caso a caso

Montante: 7 – 50 M€
LTC / LTV máximo: 80 % / 50 %
Taxa de juro anual: 6,5 – 8,5 %
Meses de prazo: 6 – 24

O que é um empréstimo ponte

Um financiamento de curto prazo que cobre uma necessidade de capital durante uma fase transitória do projeto. Faz a ponte entre o momento em que o promotor precisa do dinheiro e o momento em que pode aceder ao financiamento definitivo.

Necessidade transitória

Cobre o intervalo entre uma operação que tem de ser fechada já e um financiamento bancário que ainda não está disponível.

Desembolso único

Ao contrário do empréstimo promotor, o capital não chega por tranches mediante certificação: entra de uma só vez.

Saída definida

Liquidado através de refinanciamento bancário, da entrada de um empréstimo promotor ou da venda do ativo.

No mercado profissional também é chamado de crédito ponte ou, pela sua designação anglo-saxónica, bridge loan. Os três termos designam o mesmo instrumento.

Como funciona um empréstimo ponte

Cinco momentos, desde que surge a necessidade de capital até à liquidação do empréstimo ponte.

Necessidade

Há uma operação para fechar e o financiamento bancário ainda não está disponível.

Estruturação

Montante definido de acordo com o custo e o valor do ativo, com garantia habitualmente hipotecária.

Desembolso

O capital entra num único pagamento, sem tranches nem certificações de obra.

Marcos

Licença, comercialização, pré-vendas ou estabilização do ativo.

Liquidação

Refinanciamento bancário, empréstimo promotor ou venda do ativo.

Empréstimo ponte para empresas, não hipoteca ponte

É a confusão mais habitual e convém esclarecê-la antes de continuar: são dois produtos distintos, para dois clientes distintos.

Particular

Hipoteca ponte

Destinatário: Pessoa singular
Finalidade: Comprar habitação antes de vender
Montante: Dezenas ou centenas de milhares de €
Quem a concede: Banca de retalho
Análise: Solvência pessoal e recibos de vencimento

Profissional

Empréstimo ponte

Destinatário: Promotor, investidor ou sociedade
Finalidade: Adquirir terreno ou ativo imobiliário
Montante: Milhões de euros
Quem o concede: Fundos e plataformas especializadas
Análise: Viabilidade do projeto e do promotor

A Xenia Capital financia exclusivamente operações profissionais. Se procura uma hipoteca ponte para mudar de habitação, o seu interlocutor é um banco de retalho, não nós.

Condições do empréstimo ponte

Condições de referência. Cada operação é analisada de forma individual e os termos finais dependem do ativo, do promotor e da estrutura acordada.

LTC / LTV máximo: 80 % / 50 %
Montante mínimo: 7.000.000 €
Montante máximo: 50.000.000 €
Taxa de juro (p.a.): 6,5 % – 8,5 %
Comissão de abertura: (PIK)1 % – 2,5 %
Comissão de saída: 0,5 % – 1,5 %
Período mínimo: 6 meses
Período máximo: 24 meses
Pagamento de juros: (100 % bullet)Parciais ou no vencimento
Capitalização de juros: Mensal, bimestral, trimestral ou semestral

Como ler as condições de um empréstimo ponte

Quatro conceitos que determinam quanto capital pode obter e quanto lhe custa realmente.

LTC

Loan to Cost

Percentagem do custo total da operação coberta pelo empréstimo. Um LTC de 80 % significa que contribui com os restantes 20 % como equity próprio.

LTV

Loan to Value

Percentagem do valor de avaliação do ativo que o empréstimo representa. Atua como segundo limite: aplica-se o mais restritivo dos dois.

PIK

Payment In Kind

A comissão de abertura não é paga em dinheiro na assinatura: é capitalizada e paga no vencimento. Não fica descapitalizado no início.

Bullet

Pagamento no vencimento

Os 100 % dos juros são pagos no final, juntamente com o capital. Durante a vida do empréstimo não há saídas de caixa.

Quando usar um empréstimo ponte

Cinco cenários em que o empréstimo ponte resolve algo que o financiamento bancário ainda não consegue resolver.

Comprar terreno antes de ter licença

O caso mais frequente. Precisa de fechar a compra do terreno, mas o banco só entra quando houver licença de obras e um nível mínimo de pré-vendas. O empréstimo ponte financia a aquisição e é liquidado quando o empréstimo promotor substitui essa dívida.

Executar uma opção de compra ou um contrato-promessa com sinal

Quando o contrato define uma data de fecho que o circuito bancário não consegue cumprir, o empréstimo ponte permite fechar a operação sem perder o sinal nem o ativo.

Refinanciar dívida com vencimento próximo

Substitui um financiamento que vence antes de o projeto atingir o seu marco de saída, dando margem para concluir a venda ou o refinanciamento definitivo.

Cobrir o período até atingir as pré-vendas

A banca exige habitualmente entre 30 % e 50 % de pré-vendas. O empréstimo ponte cobre o intervalo até atingir esse limiar, momento em que a operação passa para financiamento bancário.

Adquirir um ativo para o reposicionar

Compra de um edifício destinado a mudança de uso ou reabilitação, onde o ativo ainda não gera caixa e não se enquadra nos critérios de um investment loan.

O seu caso é diferente?

Conte-nos a operação e a equipa de investimentos avaliará se se enquadra num empréstimo ponte ou noutro dos nossos produtos.

Empréstimo ponte ou empréstimo promotor

São produtos complementares, não alternativos: em muitas operações o empréstimo ponte precede o empréstimo promotor.

Variável	Empréstimo Ponte	Empréstimo Promotor
Fase do projeto	Aquisição	Construção
O que financia	Compra de terreno ou ativo	Custos de obra ou reabilitação
Desembolso	Único	Progressivo, mediante certificação
Alavancagem	80 % LTC / 50 % LTV	85 % LTC / 70 % LTGDV
Montante	7 – 50 M€	7 – 100 M€
Taxa de juro	6,5 % – 8,5 %	5,5 % – 7,5 %
Prazo	6 – 24 meses	24 – 60 meses
Saída habitual	Refinanciamento ou empréstimo promotor	Venda de unidades

A sua operação já está em fase de obra? Então o que precisa é de um empréstimo promotor. E se precisar de financiar a compra e a obra numa única estrutura, o produto é o Whole Loan.

Empréstimo ponte face ao financiamento bancário

Não competimos com a banca: entramos onde ela ainda não pode entrar.

Referência

Banca tradicional

Critério de decisão: Política de risco e pré-vendas
Pré-vendas exigidas: 30 % – 50 %
Licença de obras: Normalmente necessária
Alavancagem sobre o custo: Mais conservadora
Tipologias admitidas: Residencial padrão
Estrutura de juros: Amortização periódica
Consome risco bancário: Sim

A nossa proposta

Empréstimo ponte da Xenia

Critério de decisão: Viabilidade do ativo e do promotor
Pré-vendas exigidas: Não exigidas
Licença de obras: Nem sempre necessária
Alavancagem sobre o custo: Até 80 % LTC
Tipologias admitidas: Residencial, hoteleiro, alternative living
Estrutura de juros: Parcial ou bullet no vencimento
Consome risco bancário: Não

Que ativos financiamos com um empréstimo ponte

Residencial, hoteleiro e modelos residenciais alternativos em Espanha e Portugal.

Residencial build-to-sell

Promoção residencial destinada à venda, com saída através da entrega das habitações.

Residencial build-to-rent

Residencial para arrendamento, refinanciável uma vez estabilizado o ativo.

Hospitality

Hotéis e aparthotéis, em obra nova ou em reposicionamento de ativos existentes.

Alternative living

Coliving, flex living, serviced apartments e estadias de curta e média duração.

Requisitos para obter um empréstimo ponte

Analisamos cada operação de forma individual, mas a análise recai sempre sobre três aspetos: quem promove, que projeto é e o que garante a operação.

O promotor

Experiência comprovada
Em promoção, investimento ou gestão de projetos imobiliários.
Track record relevante
Preferencialmente em projetos de características semelhantes ao que está a ser financiado.
Contribuição de equity próprio
Significativa, para garantir o alinhamento de interesses.
Contrapartes solventes
Construtora, arquitetos, project managers, comercializadoras e operadores.

O projeto

Projeto claramente definido
Business plan sólido, orçamento detalhado e calendário de execução realista.
Estrutura financeira viável
Alavancagem e rentabilidade compatíveis com o risco assumido.
Estratégia de saída clara
Venda de unidades, refinanciamento bancário ou venda do ativo.

O ativo e o controlo

Controlo sobre o ativo
Propriedade, sinal, opção de compra ou outra estrutura juridicamente vinculativa.
Visibilidade urbanística
Situação de licenças e planeamento adequada à fase do projeto.
Transparência e reporting
Informação financeira, técnica, legal e comercial disponível durante toda a vida do empréstimo.

O que não financiamos com um empréstimo ponte

Para lhe poupar tempo: estas operações ficam fora do foco da Xenia Capital e não poderemos analisá-las.

Hipotecas para particulares
Mudança de habitação própria permanente
Autopromoção residencial
Remodelações de habitações particulares
Empréstimos pessoais
Ativos não imobiliários
Operações fora de Espanha e Portugal
Montantes inferiores a 7 M€

Documentação necessária para solicitar um empréstimo ponte

Quanto mais completa for a informação inicial, mais sólida será a análise preliminar da operação. Não é preciso ter tudo fechado para começar a conversa.

Executive Summary

Resumo da operação: ativo, montante solicitado, estrutura e estratégia de saída.

Informação financeira

Demonstrações financeiras da sociedade promotora e dos eventuais garantes.

Avaliação

Avaliação do ativo ou do terreno emitida por uma sociedade avaliadora credenciada.

Informação urbanística

Situação do planeamento, estado das licenças e ónus que afetem o ativo.

Business Plan

Plano de negócio do projeto com calendário de execução e de comercialização.

Experiência do promotor

Track record de projetos comparáveis já executados pela equipa promotora.

Modelo financeiro

Modelo com pressupostos, cenários de stress e plano de negócio mensualizado.

Situação registral

Certidão do registo predial e titularidade do ativo que servirá de garantia da operação.

Processo de candidatura a um empréstimo ponte

Seis fases desde a receção da operação até ao desembolso.

Passo 01
Receção da operação
Envia-nos o resumo da compra ou refinanciamento, a saída prevista e o track record da equipa.
Executive summary
Passo 02
Análise preliminar
A equipa de investimentos avalia o ativo, o montante e se a saída do empréstimo ponte é realista.
Equipa de investimentos
Passo 03
Carta de intenções
Montante, LTC e LTV, preço, garantia hipotecária e condições prévias ao fecho.
Term sheet
Passo 04
Due diligence
Avaliação do ativo, revisão legal e urbanística e verificações KYC/AML.
Assessores externos
Passo 05
Comité de investimento
Aprovação da operação e da estrutura definitiva do empréstimo.
Com a Oaktree
Passo 06
Formalização e desembolso
Assinatura perante notário e envio dos fundos num único pagamento.
Escritura

Perguntas frequentes sobre o empréstimo ponte

Sobre o empréstimo ponte para operações imobiliárias profissionais.

O que é exatamente um empréstimo ponte?

É um financiamento de curto prazo que cobre uma necessidade de capital durante uma fase transitória do projeto: a compra de um terreno ou de um ativo, a execução de um sinal ou o refinanciamento de uma dívida que vence, enquanto se fecha o financiamento definitivo. É desembolsado de uma só vez e é liquidado com a venda do ativo, com um empréstimo promotor ou com financiamento bancário.

Um "préstamo puente" é o mesmo que um "crédito puente" ou um bridge loan?

Sim. Os três termos designam o mesmo instrumento. No mercado profissional espanhol, usam-se indistintamente préstamo puente e crédito puente; bridge loan é a designação anglo-saxónica para o mesmo instrumento.

Oferecem empréstimo ponte a particulares?

Não. A Xenia Capital financia exclusivamente operações profissionais de promotores, investidores e sociedades. Se procura uma hipoteca ponte para mudar de casa, o seu interlocutor é um banco de retalho.

Qual é o montante mínimo e máximo?

Como referência, entre 7 e 50 milhões de euros por operação. O montante final depende do custo e do valor do ativo, do plano de negócio e da estrutura acordada, e não constitui uma oferta vinculativa.

Que alavancagem máxima admitem?

Até 80 % do custo total da operação (LTC) e até 50 % do valor de avaliação do ativo (LTV). Aplica-se o mais restritivo dos dois limites e o restante é fornecido como equity próprio.

Qual é a taxa de juro de um empréstimo ponte?

Como referência, entre 6,5 % e 8,5 % ao ano, mais uma comissão de abertura e uma comissão de saída. Os juros podem ser pagos de forma parcial ou integralmente no vencimento (bullet) e as comissões podem ser capitalizadas (PIK). Cada operação é analisada de forma individual e as condições não constituem uma oferta vinculativa.

Qual é o prazo habitual de um empréstimo ponte?

Entre 6 e 24 meses, em função da saída prevista: venda do ativo, refinanciamento bancário ou entrada de um empréstimo promotor.

Qual é a diferença entre um empréstimo ponte e um empréstimo promotor?

O empréstimo ponte disponibiliza liquidez a curto prazo para comprar, refinanciar ou arrancar um projeto enquanto se fecha o financiamento definitivo. O empréstimo promotor financia a construção, com desembolsos por certificações de obra e sem pré-vendas obrigatórias.

Que documentação precisam?

Uma descrição do projeto, a sua localização e situação urbanística, o orçamento de custos, o plano comercial ou de exploração e a informação sobre a equipa promotora. Isso é suficiente para uma primeira avaliação.