Financiamento para construção

Empréstimo promotor para projetos imobiliários

Capital para financiar a construção da sua promoção em Espanha e Portugal, com desembolsos associados a certificações de obra e sem pré-vendas obrigatórias. De 7 a 100 M€ e prazos de 24 a 60 meses.

Analise o seu projeto

Analisamos cada operação caso a caso

Montante: 7 – 100 M€
LTC / LTGDV máximo: 85 % / 70 %
Taxa de juro anual: 5,5 – 7,5 %
Meses de prazo: 24 – 60

O que é um empréstimo promotor

Um financiamento destinado a cobrir os custos de construção de uma promoção imobiliária. Ao contrário de uma hipoteca convencional, o capital é desembolsado por tranches associadas às certificações de obra, à medida que o projeto avança.

Desembolsos por marcos

O capital é libertado em tranches associadas ao avanço da obra: fundação, estrutura, fecho de águas e acabamentos.

Sem pré-vendas obrigatórias

Financiamos com base na viabilidade do projeto, não na percentagem de unidades vendidas em planta.

Saída por vendas

Liquidado com a venda das unidades ou com o refinanciamento do ativo terminado.

No mercado profissional também é conhecido como crédito promotor ou financiamento de obra. No mercado internacional, development loan ou construction loan.

Como funciona um empréstimo promotor

Cinco momentos, desde o projeto com licença até à venda das últimas unidades.

Projeto

Terreno em propriedade, licença de obras e orçamento de construção fechado.

Estruturação

Montante definido de acordo com o custo total e o valor final da promoção, com garantia hipotecária.

Certificações

Cada desembolso é libertado mediante certificação de obra validada pelo monitor.

Comercialização

As vendas avançam em paralelo com a obra, sem um limiar mínimo de pré-vendas.

Liquidação

Com a entrega das habitações ou o refinanciamento do ativo terminado.

Empréstimo promotor para empresas, não hipoteca de autoconstrução

Dois produtos distintos para dois clientes distintos: o particular que constrói a sua casa e a sociedade que promove.

Particular

Hipoteca de autoconstrução

Destinatário: Pessoa singular
Finalidade: Construir a habitação própria
Montante: Centenas de milhares de €
Quem a concede: Banca de retalho
Análise: Solvência pessoal e recibos de vencimento

Profissional

Empréstimo promotor

Destinatário: Promotor ou sociedade
Finalidade: Construir uma promoção
Montante: Milhões de euros
Quem o concede: Fundos e plataformas especializadas
Análise: Viabilidade do projeto e do promotor

A Xenia Capital financia exclusivamente operações profissionais. Se procura financiar a construção da sua própria habitação, o seu interlocutor é um banco de retalho, não nós.

Condições do empréstimo promotor

Condições de referência. Cada operação é analisada de forma individual e os termos finais dependem do ativo, do promotor e da estrutura acordada.

LTC / LTGDV máximo: 85 % / 70 %
Montante mínimo: 7.000.000 €
Montante máximo: 100.000.000 €
Taxa de juro (p.a.): 5,5 % – 7,5 %
Comissão de abertura: (PIK)1 % – 2,5 %
Comissão de não utilização: 30 % da taxa de juro
Comissão de saída: 0,5 % – 1,5 %
Período mínimo: 24 meses
Período máximo: 60 meses
Pagamento de juros: (100 % bullet)Parciais ou no vencimento
Capitalização de juros: Mensal, bimestral, trimestral ou semestral
Desembolso: Mediante certificação de obra

Como ler as condições de um empréstimo promotor

Quatro conceitos que determinam quanto capital pode obter e quanto lhe custa realmente.

LTC

Loan to Cost

Percentagem do custo total da promoção (terreno, obra e custos indiretos) coberta pelo empréstimo. Um LTC de 85 % significa que contribui com os restantes 15 % como equity.

LTGDV

Loan to Gross Development Value

Percentagem do valor bruto da promoção terminada (GDV) que o empréstimo representa. Atua como segundo limite: aplica-se o mais restritivo dos dois.

PIK

Payment In Kind

A comissão de abertura e, se aplicável, os juros não são pagos em dinheiro: são capitalizados e pagos no vencimento, sem saídas de caixa durante a obra.

Certificação

Certificação de obra

Documento que certifica a obra executada em cada período. Cada desembolso do empréstimo é libertado mediante uma certificação validada pelo monitor de projeto.

Quando usar um empréstimo promotor

Cinco cenários em que o empréstimo promotor resolve o que o financiamento bancário ainda não consegue resolver.

Construir sem atingir as pré-vendas exigidas pelo banco

A banca exige habitualmente entre 30 % e 50 % de pré-vendas antes de financiar a obra. O empréstimo promotor arranca a construção com base na viabilidade do projeto e permite vender com um produto mais avançado.

Promover uma tipologia que a banca descarta

Build-to-rent, hoteleiro, coliving ou flex living ficam fora de muitas políticas de risco bancárias. Analisamos o ativo e o promotor, não o rótulo.

Substituir um empréstimo ponte por financiamento de obra

Quando o terreno foi comprado com um empréstimo ponte e chega a licença, o empréstimo promotor liquida o empréstimo ponte e financia a construção numa estrutura estável.

Completar um pool bancário insuficiente

Quando a banca entra apenas até uma percentagem do custo, o empréstimo promotor cobre o tramo em falta sem consumir mais risco bancário.

Reabilitar um edifício para o reposicionar

Obras de reabilitação integral ou mudança de uso, com desembolsos por certificação e saída por venda ou arrendamento.

O seu caso é diferente?

Conte-nos a operação e a equipa de investimentos avaliará se se enquadra num empréstimo promotor ou noutro dos nossos produtos.

Empréstimo promotor ou empréstimo ponte

São produtos complementares, não alternativos: em muitas operações o empréstimo ponte precede o empréstimo promotor.

Variável	Empréstimo Promotor	Empréstimo Ponte
Fase do projeto	Construção	Aquisição
O que financia	Custos de obra ou reabilitação	Compra de terreno ou ativo
Desembolso	Progressivo, mediante certificação	Único
Alavancagem	85 % LTC / 70 % LTGDV	80 % LTC / 50 % LTV
Montante	7 – 100 M€	7 – 50 M€
Taxa de juro	5,5 % – 7,5 %	6,5 % – 8,5 %
Prazo	24 – 60 meses	6 – 24 meses
Saída habitual	Venda de unidades	Refinanciamento ou empréstimo promotor

Ainda não tem licença e precisa de fechar a compra do terreno? O que precisa é de um empréstimo ponte. E se quiser financiar a compra e a obra numa única estrutura, o produto é o Whole Loan.

Empréstimo promotor face ao financiamento bancário

Não competimos com a banca: entramos onde ela ainda não pode entrar.

Referência

Banca tradicional

Critério de decisão: Política de risco e pré-vendas
Pré-vendas exigidas: 30 % – 50 %
Alavancagem sobre o custo: 50 % – 60 %
Tipologias admitidas: Residencial padrão
Desembolsos: Mediante certificação, com pré-vendas
Estrutura de juros: Amortização periódica
Consome risco bancário: Sim

A nossa proposta

Empréstimo promotor da Xenia

Critério de decisão: Viabilidade do ativo e do promotor
Pré-vendas exigidas: Não exigidas
Alavancagem sobre o custo: Até 85 % LTC
Tipologias admitidas: Residencial, hoteleiro, alternative living
Desembolsos: Mediante certificação, sem pré-vendas
Estrutura de juros: Capitalizados ou no vencimento
Consome risco bancário: Não

Que ativos financiamos com um empréstimo promotor

Obra nova e reabilitação integral em Espanha e Portugal.

Residencial build-to-sell

Promoções residenciais destinadas à venda, em terreno finalista com licença.

Residencial build-to-rent

Promoções para arrendamento, com saída por refinanciamento uma vez estabilizado o ativo.

Hospitality

Hotéis e aparthotéis de obra nova ou reabilitação integral com operador definido.

Alternative living

Coliving, residências de estudantes, flex living e serviced apartments.

Requisitos para obter um empréstimo promotor

Cada promoção é estudada em separado, mas olhamos sempre para o mesmo: quem constrói, que promoção é e como fica protegido o financiamento durante a obra.

Quem promove

Experiência comprovada
Trajetória em promoção residencial, hoteleira ou de alternative living, gerindo obras do início ao fim.
Track record relevante
Promoções já entregues de tipologia e dimensão semelhantes à que está a ser financiada.
Contribuição de equity próprio
Fundos próprios relevantes no terreno e na obra, que alinham interesses com a Xenia.
Contrapartes solventes
Construtora, direção de obra, project manager e comercializadora com capacidade comprovada.

A promoção

Projeto claramente definido
Projeto de execução, orçamento de obra fechado e calendário de construção e vendas realista.
Estrutura financeira viável
LTC, LTGDV e margem da promoção compatíveis com o risco da obra.
Estratégia de saída clara
Venda das unidades ou, em ativos explorados, refinanciamento ao terminar a obra.

O terreno e a obra

Controlo sobre o terreno
Terreno em propriedade ou sob contrato vinculativo, livre de ónus incompatíveis com a hipoteca.
Visibilidade urbanística
Licença de obras concedida ou em fase avançada e planeamento aprovado.
Transparência e reporting
Certificações, vendas e custos disponíveis ao monitor de projeto durante toda a construção.

O que não financiamos com um empréstimo promotor

Antes de nos enviar uma promoção, confirme que não está nesta lista: são operações que a Xenia Capital não analisa.

Hipotecas para comprar habitação
Mudança de habitação própria permanente
Autoconstrução da habitação própria
Obras e remodelações em habitações particulares
Financiamento pessoal ou de consumo
Projetos sem ativo imobiliário
Promoções fora de Espanha e Portugal
Obras que exijam menos de 7 M€

Documentação para solicitar um empréstimo promotor

Com a licença, o orçamento de obra e o plano de vendas em cima da mesa, a análise preliminar é muito mais precisa. Se faltar algo, começamos na mesma com o que existir.

Executive Summary

Resumo da promoção: terreno, produto, orçamento de obra, montante solicitado e saída por vendas.

Informação financeira

Contas da sociedade promotora, dos seus sócios e dos garantes que venham a assinar.

Avaliação

Avaliação do terreno e do valor final da promoção terminada (GDV) por uma sociedade avaliadora credenciada.

Informação urbanística

Licença de obras, planeamento aplicável e ónus que afetem o terreno.

Business Plan

Calendário de obra, plano de vendas por tipologias e ritmo de comercialização previsto.

Experiência do promotor

Promoções entregues pela equipa, com unidades, duração da obra e resultados.

Modelo financeiro

Modelo com calendário de desembolsos mediante certificação, vendas mensualizadas e cenários de stress.

Situação registral

Certidão do registo predial do terreno e estado de ónus que servirá de base à garantia hipotecária.

Processo de candidatura a um empréstimo promotor

Seis fases desde a receção da promoção até ao primeiro desembolso mediante certificação de obra.

Passo 01
Receção da promoção
Envia-nos o resumo do projeto, a licença, o orçamento de obra e o plano de vendas.
Executive summary
Passo 02
Análise preliminar
A equipa de investimentos confronta custos, produto e mercado e confirma se se enquadra num empréstimo promotor.
Equipa de investimentos
Passo 03
Carta de intenções
Montante, LTC e LTGDV, calendário de desembolsos, preço e garantias.
Term sheet
Passo 04
Due diligence
Avaliação, revisão técnica do orçamento, análise legal e urbanística e KYC/AML.
Assessores externos
Passo 05
Comité de investimento
Aprovação da promoção e da estrutura definitiva do financiamento.
Com a Oaktree
Passo 06
Formalização e primeiro desembolso
Assinatura perante notário e primeiro desembolso; os seguintes, mediante certificação validada pelo monitor.
Escritura

Perguntas frequentes sobre o empréstimo promotor

Sobre o empréstimo promotor para promoções em Espanha e Portugal.

Quanto capital posso obter?

Trabalhamos com tickets a partir de 7 milhões de euros. O montante final depende do ativo, do plano de negócio e da estrutura da operação: cada caso é analisado de forma individual.

Preciso de pré-vendas para aceder a financiamento?

Não. As pré-vendas são mais um fator na análise, não um requisito prévio. Avaliamos a localização, o produto, a equipa promotora e a viabilidade do plano de negócio no seu conjunto.

Como é desembolsado o capital?

Depende do produto. No empréstimo promotor, por tranches vinculadas às certificações de obra. No empréstimo ponte e no investment loan, num único desembolso no fecho. O calendário fica fixado no term sheet.

Qual é o prazo habitual do empréstimo promotor?

Entre 24 e 60 meses, em função da duração da obra e do plano de comercialização. O calendário do empréstimo é ajustado a cada projeto.

Quais são os custos?

Taxa de juro, comissão de abertura e despesas de formalização, detalhadas no term sheet antes da assinatura. Cada operação tem as suas condições: não trabalhamos com uma tarifa única.

Qual é a diferença entre um empréstimo ponte e um empréstimo promotor?

O empréstimo ponte disponibiliza liquidez a curto prazo para comprar, refinanciar ou arrancar um projeto enquanto se fecha o financiamento definitivo. O empréstimo promotor financia a construção, com desembolsos por certificações de obra e sem pré-vendas obrigatórias.

Que documentação precisam?

Uma descrição do projeto, a sua localização e situação urbanística, o orçamento de custos, o plano comercial ou de exploração e a informação sobre a equipa promotora. Isso é suficiente para uma primeira avaliação.