01
Um único credor
Sénior e júnior na mesma estrutura: um contrato, uma garantia e um interlocutor.
Financiamento integral
Whole loan para financiar aquisição e obra numa única estrutura
Um único financiamento que substitui a combinação de empréstimo sénior bancário e dívida júnior: aquisição do terreno e construção sob a mesma estrutura, com um único interlocutor e tranches desembolsadas por marcos.
Analise o seu projeto
Analisamos cada operação caso a caso
- Uma única estrutura
- Aquisição + obra
- Desembolso por marcos
- Por tranches
- Montante
- A partir de 7 M€
- Prazo
- Consoante as fases
O que é um whole loan
Um único financiamento que cobre a totalidade da dívida de um projeto, desde a aquisição do terreno até ao final da obra, em vez de combinar um empréstimo sénior bancário com uma tranche júnior de outro fornecedor.
02
Maior alavancagem
Cobre uma parte do custo total superior à de um empréstimo sénior bancário, com um único credor.
03
Aquisição e obra
Financia a aquisição do terreno e os custos de construção, com desembolsos por certificação.
Também designado financiamento unitranche ou stretched senior. O termo whole loan não se traduz.
Como funciona um whole loan
Cinco momentos, desde a compra do terreno até à liquidação com as vendas.
01
Aquisição
A primeira tranche financia a compra do terreno ou do edifício, com garantia hipotecária.
02
Estruturação
Um único contrato define o montante total, o calendário de desembolsos e o preço.
03
Construção
As tranches de obra são libertadas contra certificação, tal como num empréstimo ao promotor.
04
Comercialização
As vendas ou a estabilização do ativo avançam sem limiar mínimo de pré-vendas.
05
Liquidação
Com a entrega das unidades ou o refinanciamento do ativo concluído.
Whole loan face a sénior mais júnior
A alternativa habitual são dois credores, com dois contratos e um acordo entre eles. O whole loan resolve isso com um único credor.
Estrutura habitual
Sénior bancário + júnior
- Credores
- Dois ou mais
- Contratos
- Um por tranche
- Garantias
- Primeira e segunda hipoteca
- Coordenação
- Acordo entre credores
- Custo total
- Soma das duas tranches
A nossa proposta
Whole loan
- Credores
- Um
- Contratos
- Um
- Garantias
- Uma única primeira hipoteca
- Coordenação
- Não é necessária
- Custo total
- Um único preço combinado
A Xenia Capital financia exclusivamente operações profissionais. O whole loan destina-se a promotores e sociedades, não a particulares.
Condições do whole loan
As condições do whole loan são definidas operação a operação: dependem do ativo, do promotor, das fases que cobre e da estrutura de tranches acordada.
- O que cobre
- Aquisição e desenvolvimento
- Montante mínimo
- 7.000.000 €
- Montante máximo
- Consoante a operação
- Alavancagem
- Consoante a estrutura
- Taxa de juro
- Consoante as tranches
- Comissões
- Consoante a estrutura
- Prazo
- Consoante as fases do projeto
- Pagamento de juros
- Consoante as tranches
- Desembolso
- Terreno no fecho e obra por marcos
- Refinanciamento
- Dívida existente incluída
Como ler as condições de um whole loan
Quatro conceitos que determinam quanto capital pode obter e quanto lhe custa realmente.
LTC
Loan to Cost
Percentagem do custo total do projeto (terreno, obra e custos indiretos) que o whole loan cobre. O restante é aportado como equity próprio.
LTGDV
Loan to Gross Development Value
Percentagem do valor bruto da promoção concluída que a dívida representa. Funciona como um segundo limite: aplica-se o mais restritivo dos dois.
PIK
Payment In Kind
Juros e comissões que não são pagos em numerário: capitalizam-se e são liquidados no vencimento, sem saídas de caixa durante a obra.
Bullet
Pagamento no vencimento
O capital e os juros capitalizados são pagos no final, com as vendas ou o refinanciamento do ativo concluído.
Quando usar um whole loan
Cinco cenários em que uma única estrutura resolve mais do que duas tranches de dívida.
01
Comprar terreno e construir com um único credor
Quando a operação precisa de financiar a aquisição e a obra, o whole loan evita encadear um empréstimo ponte, um sénior bancário e um júnior.
02
Substituir um pool bancário mais dívida júnior
O custo e a complexidade de dois credores com acordo entre eles são substituídos por um único contrato e um único preço.
03
Precisar de mais alavancagem do que o sénior bancário
Quando a banca cobre apenas uma parte do custo e o promotor não quer ou não pode aportar o restante como equity.
04
Simplificar a execução do projeto
Um único interlocutor conhece o projeto do início ao fim e decide sobre alterações e desembolsos sem negociar com terceiros.
05
Reposicionar um ativo com obra relevante
Compra de um edifício e reabilitação integral sob um único financiamento, com saída por venda ou refinanciamento.
O seu caso é diferente?
Conte-nos a operação e a nossa equipa de investimentos avaliará se se enquadra num whole loan ou noutro dos nossos produtos.
Whole loan ou empréstimo ao promotor
O empréstimo ao promotor financia a obra; o whole loan financia também a compra do terreno e aumenta a alavancagem.
Já tem o terreno pago e só precisa de financiar a obra? Então o que precisa é de um empréstimo ao promotor. E se o projeto ainda não tiver licença, comece por um empréstimo ponte.
Whole loan face ao financiamento bancário
Não competimos com a banca: entramos onde ela ainda não pode entrar.
Referência
Banca tradicional
- Critério de decisão
- Política de risco e pré-vendas
- Alavancagem sobre o custo
- 50 % – 60 %
- Compra do terreno
- Fora do empréstimo ao promotor
- Tranche júnior
- De outro fornecedor
- Tipologias aceites
- Residencial padrão
- Estrutura de juros
- Amortização periódica
- Consome risco bancário
- Sim
A nossa proposta
Whole loan da Xenia
- Critério de decisão
- Viabilidade do ativo e do promotor
- Alavancagem sobre o custo
- Superior ao sénior bancário
- Compra do terreno
- Incluída na mesma estrutura
- Tranche júnior
- Incluída: um único credor
- Tipologias aceites
- Residencial, hoteleiro, alternative living
- Estrutura de juros
- Capitalizados ou no vencimento
- Consome risco bancário
- Não
Que ativos financiamos com um whole loan
Projetos com aquisição e obra em Espanha e Portugal.
Residential build-to-sell
Promoções residenciais destinadas à venda, desde a compra do terreno até à entrega.
Residential build-to-rent
Promoções para arrendamento, com saída por refinanciamento assim que o ativo estiver estabilizado.
Hospitality
Hotéis e aparthotéis de obra nova ou reabilitação integral, com operador definido.
Alternative living
Coliving, residências de estudantes, flex living e serviced apartments.
Requisitos para obter um whole loan
Financiar aquisição e obra sob uma única estrutura exige olhar para o projeto completo: a equipa que o lidera, cada uma das suas fases e as garantias que as cobrem.
A equipa promotora
Experiência comprovada
Capacidade para gerir a aquisição e a construção de um projeto do início ao fim.
Track record relevante
Projetos comparáveis já executados, idealmente com compra de terreno e obra na mesma operação.
Aportação de equity próprio
Fundos próprios significativos sobre o custo total, que sustentam a alavancagem da estrutura única.
Contrapartes solventes
Vendedor do terreno, construtora, técnicos e comercializadores identificados e solventes.
O projeto completo
Projeto claramente definido
Plano de negócio que cubra desde a compra até à saída, com orçamento e calendário por fases.
Estrutura financeira viável
Tranches, alavancagem e rentabilidade coerentes com o risco de cada fase do projeto.
Estratégia de saída clara
Venda de unidades, refinanciamento bancário do ativo concluído ou venda do ativo.
O ativo e as garantias
Controlo sobre o ativo
Terreno ou edifício identificado e sob controlo através de propriedade, sinal ou opção de compra.
Visibilidade urbanística
Planeamento aprovado e licença concedida ou em curso, para que a tranche de obra possa ser libertada.
Transparência e reporting
Informação de compra, obra e vendas partilhada com a Xenia durante toda a vida da estrutura.
O que não financiamos com um whole loan
Um whole loan é uma estrutura para projetos profissionais de aquisição e desenvolvimento. Estas operações ficam de fora e não poderemos analisá-las.
- Hipotecas de particulares
- Mudança de habitação própria e permanente
- Construção de habitação própria
- Remodelações de habitações particulares
- Empréstimos pessoais
- Ativos que não sejam imobiliários
- Terrenos e obras fora de Espanha e Portugal
- Estruturas abaixo de 7 M€
Documentação para solicitar um whole loan
Como a estrutura cobre duas fases, a informação inicial deve abranger tanto a compra como o desenvolvimento. Quanto mais completa chegar, mais sólida será a análise preliminar.
01
Executive Summary
Resumo do projeto: ativo ou terreno a adquirir, obra prevista, montante total por tranches e saída.
02
Informação financeira
Contas da sociedade do projeto, dos seus sócios e dos garantes, além da dívida existente em caso de refinanciamento.
03
Avaliação
Valor atual do terreno ou ativo e valor final do projeto concluído, por uma entidade avaliadora homologada.
04
Informação urbanística
Planeamento, estado da licença e ónus, para dimensionar a tranche de aquisição e a de obra.
05
Business Plan
Plano por fases: compra, construção e comercialização, com calendário e orçamento de cada tranche.
06
Experiência do promotor
Projetos executados pela equipa que incluam aquisição e desenvolvimento.
07
Modelo financeiro
Modelo com as tranches do financiamento, marcos de desembolso, cenários de stress e saída.
08
Situação registral
Certidão predial e situação jurídica do terreno ou ativo que garantirá toda a estrutura.
Processo de candidatura a um whole loan
Seis fases desde a receção do projeto até ao desembolso da tranche de aquisição.
Passo 01
Receção do projeto
Envia-nos o resumo da compra, a obra prevista, o plano por fases e a experiência da equipa.
Executive summaryPasso 02
Análise preliminar
A equipa de investimentos estuda se a compra e a obra se enquadram numa única estrutura por tranches.
Equipa de investimentosPasso 03
Carta de intenções
Montante total, tranches e respetivos marcos, alavancagem, preço, garantias e condições prévias.
Term sheetPasso 04
Due diligence
Avaliação do terreno e do projeto, revisão legal, urbanística e técnica, e verificações KYC/AML.
Assessores externosPasso 05
Comité de investimento
Aprovação do projeto completo e da estrutura final de tranches.
Com a OaktreePasso 06
Formalização e compra do terreno
Assinatura perante notário e desembolso da tranche de aquisição; as de obra, por marcos.
Escritura
Perguntas frequentes sobre o whole loan
Sobre o financiamento integral de aquisição e obra em Espanha e Portugal.
Em que se diferencia um whole loan de um empréstimo promotor?
O empréstimo promotor financia a construção como tranche sénior. O whole loan cobre toda a dívida do projeto, sénior e júnior, numa única estrutura e com um único credor.
Quanto capital posso obter?
Trabalhamos com tickets a partir de 7 milhões de euros. O montante final depende do ativo, do plano de negócio e da estrutura da operação: cada caso é analisado de forma individual.
Quais são os custos?
Taxa de juro, comissão de abertura e despesas de formalização, detalhadas no term sheet antes da assinatura. Cada operação tem as suas condições: não trabalhamos com uma tarifa única.
Como é o processo de análise?
Começa com uma conversa sobre o projeto e a documentação básica: localização, licenças, orçamento e plano de negócio. A partir daí, a equipa analisa a operação com critério imobiliário e propõe uma estrutura de financiamento. O ritmo é definido pela qualidade da informação disponível e pela complexidade de cada operação.
Que documentação precisam?
Uma descrição do projeto, a sua localização e situação urbanística, o orçamento de custos, o plano comercial ou de exploração e a informação sobre a equipa promotora. Isso é suficiente para uma primeira avaliação.