01
Un solo acreedor
Senior y junior en la misma estructura: un contrato, una garantía y un interlocutor.
Financiación integral
Whole loan para financiar compra y obra en una sola estructura
Una única financiación que sustituye la combinación de préstamo senior bancario y deuda junior: compra del suelo y construcción bajo la misma estructura, con un solo interlocutor y tramos desembolsados por hitos.
Analiza tu proyecto
Estudiamos cada operación caso por caso
- Una sola estructura
- Compra + obra
- Desembolso por hitos
- Por tramos
- Importe
- Desde 7 M€
- Plazo
- Según fases
Qué es un whole loan
Una única financiación que cubre la totalidad de la deuda de un proyecto, desde la adquisición del suelo hasta el final de la obra, en lugar de combinar un préstamo senior bancario con un tramo junior de otro proveedor.
02
Más apalancamiento
Cubre una parte del coste total mayor que un préstamo senior bancario, con un único acreedor.
03
Compra y obra
Financia la adquisición del suelo y los costes de construcción con disposiciones por certificación.
También se denomina financiación unitranche o stretched senior. El término whole loan no se traduce.
Cómo funciona un whole loan
Cinco momentos, desde la compra del suelo hasta la cancelación con las ventas.
01
Adquisición
El primer tramo financia la compra del suelo o del edificio, con garantía hipotecaria.
02
Estructuración
Un único contrato define el importe total, el calendario de disposiciones y el precio.
03
Construcción
Los tramos de obra se liberan contra certificación, como en un préstamo promotor.
04
Comercialización
Las ventas o la estabilización del activo avanzan sin umbral mínimo de preventas.
05
Cancelación
Con la entrega de las unidades o la refinanciación del activo terminado.
Whole loan frente a senior más junior
La alternativa habitual son dos acreedores con dos contratos y un acuerdo entre ellos. El whole loan lo resuelve con uno.
Estructura habitual
Senior bancario + junior
- Acreedores
- Dos o más
- Contratos
- Uno por tramo
- Garantías
- Primera y segunda hipoteca
- Coordinación
- Acuerdo entre acreedores
- Coste total
- Suma de ambos tramos
Nuestra propuesta
Whole loan
- Acreedores
- Uno
- Contratos
- Uno
- Garantías
- Una sola primera hipoteca
- Coordinación
- No necesaria
- Coste total
- Un único precio combinado
Xenia Capital financia exclusivamente operaciones profesionales. El whole loan está pensado para promotores y sociedades, no para particulares.
Condiciones del whole loan
Las condiciones del whole loan se fijan operación a operación: dependen del activo, del promotor, de las fases que cubre y de la estructura de tramos acordada.
- Qué cubre
- Adquisición y desarrollo
- Importe mínimo
- 7.000.000 €
- Importe máximo
- Según operación
- Apalancamiento
- Según estructura
- Tipo de interés
- Según tramos
- Comisiones
- Según estructura
- Periodo
- Según las fases del proyecto
- Pago de intereses
- Según tramos
- Desembolso
- Suelo al cierre y obra por hitos
- Refinanciación
- Deuda existente incluida
Cómo leer las condiciones de un whole loan
Cuatro conceptos que determinan cuánto capital puedes obtener y cuánto te cuesta de verdad.
LTC
Loan to Cost
Porcentaje del coste total del proyecto (suelo, obra y costes indirectos) que cubre el whole loan. El resto se aporta como equity propio.
LTGDV
Loan to Gross Development Value
Porcentaje del valor bruto de la promoción terminada que representa la deuda. Actúa como segundo límite: se aplica el más restrictivo de los dos.
PIK
Payment In Kind
Intereses y comisiones que no se pagan en efectivo: se capitalizan y se abonan al vencimiento, sin salidas de caja durante la obra.
Bullet
Pago a vencimiento
El principal y los intereses capitalizados se pagan al final, con las ventas o la refinanciación del activo terminado.
Cuándo usar un whole loan
Cinco escenarios en los que una única estructura resuelve más que dos tramos de deuda.
01
Comprar suelo y construir con un solo acreedor
Cuando la operación necesita financiar la adquisición y la obra, el whole loan evita encadenar un puente, un senior bancario y un junior.
02
Sustituir un pool bancario más deuda junior
El coste y la complejidad de dos acreedores con acuerdo entre ellos se sustituyen por un único contrato y un único precio.
03
Necesitar más apalancamiento que el senior bancario
Cuando la banca cubre solo una parte del coste y el promotor no quiere o no puede aportar el resto como equity.
04
Simplificar la ejecución del proyecto
Un solo interlocutor conoce el proyecto de principio a fin y decide sobre cambios y disposiciones sin negociar con terceros.
05
Reposicionar un activo con obra relevante
Compra de un edificio y rehabilitación integral bajo una sola financiación, con salida por venta o refinanciación.
¿Tu caso es otro?
Cuéntanos la operación y el equipo de inversiones valorará si encaja en un whole loan o en otro de nuestros productos.
Whole loan o préstamo promotor
El préstamo promotor financia la obra; el whole loan financia además la compra del suelo y eleva el apalancamiento.
¿Ya tienes el suelo pagado y solo necesitas financiar la obra? Entonces lo que necesitas es un préstamo promotor. Y si el proyecto todavía no tiene licencia, empieza por un préstamo puente.
Whole loan frente a financiación bancaria
No competimos con la banca: entramos donde todavía no puede entrar.
Referencia
Banca tradicional
- Criterio de decisión
- Política de riesgos y preventas
- Apalancamiento sobre coste
- 50 % – 60 %
- Compra del suelo
- Fuera del préstamo promotor
- Tramo junior
- De otro proveedor
- Tipologías admitidas
- Residencial estándar
- Estructura de intereses
- Amortización periódica
- Consume riesgo bancario
- Sí
Nuestra propuesta
Whole loan de Xenia
- Criterio de decisión
- Viabilidad del activo y del promotor
- Apalancamiento sobre coste
- Superior al senior bancario
- Compra del suelo
- Incluida en la misma estructura
- Tramo junior
- Incluido: un solo acreedor
- Tipologías admitidas
- Residencial, hotelero, alternative living
- Estructura de intereses
- Capitalizados o a vencimiento
- Consume riesgo bancario
- No
Qué activos financiamos con un whole loan
Proyectos con compra y obra en España y Portugal.
Residential build-to-sell
Promociones residenciales destinadas a la venta, desde la compra del suelo hasta la entrega.
Residential build-to-rent
Promociones en alquiler, con salida por refinanciación una vez estabilizado el activo.
Hospitality
Hoteles y aparthoteles de obra nueva o rehabilitación integral con operador definido.
Alternative living
Coliving, residencias de estudiantes, flex living y serviced apartments.
Requisitos para obtener un whole loan
Financiar compra y obra bajo una sola estructura exige mirar el proyecto completo: el equipo que lo lidera, cada una de sus fases y las garantías que las cubren.
El equipo promotor
Experiencia demostrable
Capacidad para gestionar la adquisición y la construcción de un proyecto de principio a fin.
Track record relevante
Proyectos comparables ya ejecutados, idealmente con compra de suelo y obra dentro de la misma operación.
Aportación de equity propio
Fondos propios significativos sobre el coste total, que sostienen el apalancamiento de la estructura única.
Contrapartes solventes
Vendedor del suelo, constructora, técnicos y comercializadores identificados y solventes.
El proyecto completo
Proyecto claramente definido
Plan de negocio que cubra desde la compra hasta la salida, con presupuesto y calendario por fases.
Estructura financiera viable
Tramos, apalancamiento y rentabilidad coherentes con el riesgo de cada fase del proyecto.
Estrategia de salida clara
Venta de unidades, refinanciación bancaria del activo terminado o venta del activo.
El activo y las garantías
Control sobre el activo
Suelo o edificio identificado y bajo control mediante propiedad, arras u opción de compra.
Visibilidad urbanística
Planeamiento aprobado y licencia concedida o en trámite, para que el tramo de obra pueda liberarse.
Transparencia y reporting
Información de compra, obra y ventas compartida con Xenia durante toda la vida de la estructura.
Qué no financiamos con un whole loan
Un whole loan es una estructura para proyectos profesionales de compra y desarrollo. Estas operaciones quedan fuera y no podremos analizarlas.
- Hipotecas de particulares
- Cambio de vivienda habitual
- Construcción de la vivienda propia
- Reformas de viviendas particulares
- Préstamos personales
- Activos que no sean inmobiliarios
- Suelos y obras fuera de España y Portugal
- Estructuras por debajo de 7 M€
Documentación para solicitar un whole loan
Como la estructura cubre dos fases, la información inicial debe abarcar tanto la compra como el desarrollo. Cuanto más completa llegue, más sólido será el análisis preliminar.
01
Executive Summary
Resumen del proyecto: activo o suelo a adquirir, obra prevista, importe total por tramos y salida.
02
Información financiera
Cuentas de la sociedad del proyecto, de sus socios y de los garantes, más la deuda existente si se refinancia.
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Tasación
Valor actual del suelo o activo y valor final del proyecto terminado, por una tasadora homologada.
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Información urbanística
Planeamiento, estado de la licencia y cargas, para dimensionar el tramo de adquisición y el de obra.
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Business Plan
Plan por fases: compra, construcción y comercialización, con calendario y presupuesto de cada tramo.
06
Experiencia del promotor
Proyectos ejecutados por el equipo que incluyan adquisición y desarrollo.
07
Modelo financiero
Modelo con los tramos de la financiación, hitos de desembolso, escenarios de estrés y salida.
08
Situación registral
Nota simple y situación jurídica del suelo o activo que garantizará toda la estructura.
Proceso de solicitud de un whole loan
Seis fases desde que recibimos el proyecto hasta el desembolso del tramo de adquisición.
Paso 01
Recepción del proyecto
Nos envías el resumen de la compra, la obra prevista, el plan por fases y la experiencia del equipo.
Executive summaryPaso 02
Análisis preliminar
El equipo de inversiones estudia si compra y obra encajan en una única estructura por tramos.
Equipo de inversionesPaso 03
Carta de intenciones
Importe total, tramos y sus hitos, apalancamiento, precio, garantías y condiciones previas.
Term sheetPaso 04
Due diligence
Tasación del suelo y del proyecto, revisión legal, urbanística y técnica y comprobaciones KYC/AML.
Asesores externosPaso 05
Comité de inversión
Aprobación del proyecto completo y de la estructura definitiva de tramos.
Con OaktreePaso 06
Formalización y compra del suelo
Firma ante notario y desembolso del tramo de adquisición; los de obra, por hitos.
Escritura
Preguntas frecuentes sobre el whole loan
Sobre la financiación integral de compra y obra en España y Portugal.
¿En qué se diferencia un whole loan de un préstamo promotor?
El préstamo promotor financia la construcción como tramo senior. El whole loan cubre toda la deuda del proyecto, senior y junior, en una sola estructura y con un único acreedor.
¿Cuánto capital puedo obtener?
Trabajamos con tickets a partir de 7 millones de euros. El importe final depende del activo, del plan de negocio y de la estructura de la operación: cada caso se analiza de forma individual.
¿Cuáles son los costes?
Tipo de interés, comisión de apertura y gastos de formalización, detallados en el term sheet antes de firmar. Cada operación tiene sus condiciones: no trabajamos con una tarifa única.
¿Cómo es el proceso de análisis?
Empieza con una conversación sobre el proyecto y la documentación básica: ubicación, licencias, presupuesto y plan de negocio. A partir de ahí, el equipo analiza la operación con criterio inmobiliario y propone una estructura de financiación. El ritmo lo marca la calidad de la información disponible y la complejidad de cada operación.
¿Qué documentación necesitáis?
Una descripción del proyecto, su ubicación y estado urbanístico, el presupuesto de costes, el plan comercial o de explotación y la información sobre el equipo promotor. Con eso es suficiente para una primera valoración.