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Activo con rentas
Hoteles, residencial en alquiler, residencias y flex living que ya operan o están estabilizándose.
Financiación de activos en explotación
Investment loan para activos inmobiliarios en explotación
Financiación a medio y largo plazo para activos terminados, operativos o estabilizados que generan flujos de caja recurrentes: hoteles, residencial en alquiler, serviced apartments y otros activos en explotación.
Analiza tu proyecto
Estudiamos cada operación caso por caso
- Activos que financia
- En explotación
- Plazo
- Medio y largo
- Apalancamiento frente a la banca
- Superior
- Importe
- Desde 7 M€
Qué es un investment loan
Una financiación a medio plazo sobre activos en explotación: el préstamo se dimensiona sobre el valor del activo y las rentas que genera, no sobre una obra por ejecutar.
02
Desembolso único
El capital entra al cierre para comprar, refinanciar o reposicionar el activo.
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Salida por refinanciación
Se cancela con la venta del activo o con financiación bancaria una vez estabilizadas las rentas.
También se denomina préstamo de inversión o financiación de activos en renta. El término investment loan no se traduce.
Cómo funciona un investment loan
Cinco momentos, desde el activo en explotación hasta la refinanciación o la venta.
01
Activo
Un inmueble en explotación o en fase de estabilización, con rentas o plan operativo definido.
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Estructuración
Importe según valor de tasación y capacidad de generar caja, con garantía hipotecaria.
03
Desembolso
El capital entra en un único pago al cierre de la operación.
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Explotación
El activo se opera, se reposiciona o se estabiliza durante la vida del préstamo.
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Cancelación
Venta del activo o refinanciación bancaria con las rentas estabilizadas.
Investment loan para empresas, no hipoteca de inversión
Dos productos distintos para dos clientes distintos: el particular que compra para alquilar y la sociedad que invierte en activos en explotación.
Particular
Hipoteca para inversión
- Destinatario
- Persona física
- Finalidad
- Comprar una vivienda para alquilar
- Importe
- Cientos de miles €
- Quién la concede
- Banca minorista
- Análisis
- Solvencia personal y nóminas
Profesional
Investment loan
- Destinatario
- Inversor, sociedad o vehículo
- Finalidad
- Adquirir o refinanciar activos en explotación
- Importe
- Millones de euros
- Quién lo concede
- Fondos y plataformas especializadas
- Análisis
- Rentas del activo y calidad del operador
Xenia Capital financia exclusivamente operaciones profesionales. Si buscas una hipoteca para comprar una vivienda de inversión, tu interlocutor es un banco minorista, no nosotros.
Condiciones del investment loan
Las condiciones del investment loan se fijan operación a operación: dependen de las rentas del activo, del plan de negocio y de la estructura acordada.
- Activo
- Terminado y operativo
- Importe mínimo
- 7.000.000 €
- Importe máximo
- Según operación
- Apalancamiento
- Superior al bancario
- Tipo de interés
- Según plan de negocio
- Comisiones
- Según estructura
- Periodo
- Medio y largo plazo
- Pago de intereses
- Según generación de caja
- Desembolso
- Único
- Amortización
- Según estructura
Cómo leer las condiciones de un investment loan
Cuatro conceptos que determinan cuánto capital puedes obtener y cuánto te cuesta de verdad.
LTV
Loan to Value
Porcentaje del valor de tasación del activo que representa el préstamo. Xenia puede superar los niveles habituales de la banca en función de las rentas y del plan de negocio del activo.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio
Relación entre las rentas netas del activo y el servicio de la deuda. Mide si la explotación cubre intereses y amortización.
PIK
Payment In Kind
Comisiones o intereses que se capitalizan y se abonan al vencimiento en lugar de pagarse en efectivo.
Bullet
Pago a vencimiento
El principal se devuelve íntegramente al final, con la venta o la refinanciación del activo.
Cuándo usar un investment loan
Cinco escenarios en los que el activo ya genera rentas pero la banca todavía no llega.
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Adquirir un activo en explotación
Compra de un hotel, un edificio en alquiler o una residencia con rentas, cuando la banca no alcanza el apalancamiento necesario.
02
Refinanciar deuda que vence
Sustituye una financiación con vencimiento próximo mientras el activo termina de estabilizar sus rentas.
03
Reposicionar un activo
Cambio de operador, reforma parcial o cambio de segmento que mejora las rentas antes de la refinanciación bancaria.
04
Estabilizar un activo recién terminado
Puente entre el fin de obra y la refinanciación bancaria, mientras la ocupación alcanza el nivel objetivo.
05
Liberar equity de un activo estabilizado
Refinanciación que devuelve capital al inversor para acometer nuevas operaciones.
¿Tu caso es otro?
Cuéntanos la operación y el equipo de inversiones valorará si encaja en un investment loan o en otro de nuestros productos.
Investment loan o whole loan
El whole loan financia proyectos con obra; el investment loan financia activos que ya generan rentas.
¿Tu operación incluye obra relevante? Entonces lo que necesitas es un whole loan o un préstamo promotor.
Investment loan frente a financiación bancaria
No competimos con la banca: entramos donde todavía no puede entrar.
Referencia
Banca tradicional
- Criterio de decisión
- Rentas históricas y scoring
- Apalancamiento sobre valor
- Más conservador
- Activos en estabilización
- Habitualmente fuera
- Tipologías admitidas
- Oficinas y residencial estándar
- Estructura de intereses
- Amortización periódica
- Consume riesgo bancario
- Sí
Nuestra propuesta
Investment loan de Xenia
- Criterio de decisión
- Rentas del activo y calidad del operador
- Apalancamiento sobre valor
- Superior al bancario
- Activos en estabilización
- Admitidos con plan operativo
- Tipologías admitidas
- Hotelero, residencial en renta, alternative living
- Estructura de intereses
- Parcial o bullet a vencimiento
- Consume riesgo bancario
- No
Qué activos financiamos con un investment loan
Activos en explotación o en fase de estabilización en España y Portugal.
Hospitality
Hoteles y aparthoteles en explotación, con operador propio o de terceros.
Residential build-to-rent
Edificios de viviendas en alquiler, estabilizados o en fase de estabilización.
Alternative living
Coliving, flex living, serviced apartments y residencias de estudiantes.
Activos para reposicionar
Inmuebles en explotación con cambio de operador, reforma parcial o cambio de segmento.
Requisitos para obtener un investment loan
En un activo en explotación el análisis gira sobre tres ejes: quién lo gestiona, qué rentas genera y cómo quedan garantizadas la deuda y su devolución.
El inversor
Experiencia demostrable
Trayectoria en inversión o gestión de activos inmobiliarios en renta.
Track record relevante
Activos comparables gestionados o reposicionados por el mismo equipo u operador.
Aportación de equity propio
Capital propio relevante en el activo, que sostiene el apalancamiento sobre el valor.
Contrapartes solventes
Operador, gestor y, en su caso, inquilinos con solvencia y contratos en vigor.
El activo en explotación
Plan de negocio definido
Rentas, costes de explotación y, si lo hay, plan de mejora presupuestado.
Estructura financiera viable
Cobertura del servicio de la deuda por las rentas y apalancamiento acorde con el riesgo.
Estrategia de salida clara
Refinanciación bancaria una vez estabilizado el activo o venta del inmueble.
Garantías y control
Control sobre el activo
Propiedad del inmueble o contrato vinculante de compra si la financiación sirve para adquirirlo.
Licencias y situación urbanística
Licencias de actividad y planeamiento en regla para el uso que explota el activo.
Transparencia y reporting
Cuentas de explotación, ocupación y contratos disponibles para Xenia durante toda la vida del préstamo.
Qué no financiamos con un investment loan
El investment loan financia activos profesionales en explotación. Si tu operación está en esta lista, no podremos analizarla.
- Hipotecas de particulares
- Cambio de vivienda habitual
- Autopromoción residencial
- Reformas de viviendas particulares
- Préstamos personales
- Activos no inmobiliarios
- Activos fuera de España y Portugal
- Refinanciaciones por debajo de 7 M€
Documentación para solicitar un investment loan
Las rentas del activo son el centro del análisis, así que la documentación de explotación pesa más que en un proyecto de obra. Empezamos con lo que tengas.
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Executive Summary
Resumen de la operación: activo, uso, rentas actuales, importe solicitado y finalidad de la financiación.
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Información financiera
Cuentas de la sociedad propietaria y cuenta de explotación del activo de los últimos ejercicios.
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Tasación
Valoración del inmueble en explotación por una tasadora homologada.
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Información urbanística
Licencias de actividad, situación urbanística y cargas que afecten al uso del activo.
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Business Plan
Plan de explotación: ocupación, rentas, costes, inversiones previstas y salida.
06
Experiencia del inversor
Activos gestionados o reposicionados por el equipo y el operador.
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Modelo financiero
Modelo con rentas, cobertura del servicio de la deuda, escenarios de estrés y calendario de amortización.
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Situación registral
Nota simple del inmueble, cargas y contratos de arrendamiento u operación inscritos.
Proceso de solicitud de un investment loan
Seis fases desde que recibimos el activo hasta el desembolso.
Paso 01
Recepción del activo
Nos envías el resumen del inmueble, sus rentas, la finalidad de la financiación y el equipo gestor.
Executive summaryPaso 02
Análisis preliminar
El equipo de inversiones contrasta rentas, ocupación y valor y confirma si encaja en un investment loan.
Equipo de inversionesPaso 03
Carta de intenciones
Importe, LTV, precio, cobertura de la deuda, garantías y condiciones previas.
Term sheetPaso 04
Due diligence
Tasación, revisión de contratos y licencias de actividad, análisis legal y KYC/AML.
Asesores externosPaso 05
Comité de inversión
Aprobación de la operación y de la estructura definitiva de amortización.
Con OaktreePaso 06
Formalización y desembolso
Firma ante notario y envío de los fondos en un único pago.
Escritura
Preguntas frecuentes sobre el investment loan
Sobre la financiación de activos en explotación en España y Portugal.
¿Qué activos encajan en un investment loan?
Inmuebles en explotación o en estabilización con ingresos recurrentes: hoteles, residencial en alquiler, residencias de estudiantes, coliving y flex living.
¿Cuánto capital puedo obtener?
Trabajamos con tickets a partir de 7 millones de euros. El importe final depende del activo, del plan de negocio y de la estructura de la operación: cada caso se analiza de forma individual.
¿Cuáles son los costes?
Tipo de interés, comisión de apertura y gastos de formalización, detallados en el term sheet antes de firmar. Cada operación tiene sus condiciones: no trabajamos con una tarifa única.
¿Cómo es el proceso de análisis?
Empieza con una conversación sobre el proyecto y la documentación básica: ubicación, licencias, presupuesto y plan de negocio. A partir de ahí, el equipo analiza la operación con criterio inmobiliario y propone una estructura de financiación. El ritmo lo marca la calidad de la información disponible y la complejidad de cada operación.
¿Qué documentación necesitáis?
Una descripción del proyecto, su ubicación y estado urbanístico, el presupuesto de costes, el plan comercial o de explotación y la información sobre el equipo promotor. Con eso es suficiente para una primera valoración.