01
Desembolsos por hitos
El capital se libera en tramos vinculados al avance de obra: cimentación, estructura, cerramientos y acabados.
Financiación para construcción
Préstamo promotor para proyectos inmobiliarios
Capital para financiar la construcción de tu promoción en España y Portugal, con desembolsos vinculados a certificaciones de obra y sin preventas obligatorias. De 7 a 100 M€ y plazos de 24 a 60 meses.
Analiza tu proyecto
Estudiamos cada operación caso por caso
- Importe
- 7 – 100 M€
- LTC / LTGDV máximo
- 85 % / 70 %
- Tipo de interés anual
- 5,5 – 7,5 %
- Meses de plazo
- 24 – 60
Qué es un préstamo promotor
Una financiación destinada a cubrir los costes de construcción de una promoción inmobiliaria. A diferencia de una hipoteca convencional, el capital se desembolsa por tramos vinculados a las certificaciones de obra, a medida que el proyecto avanza.
02
Sin preventas obligatorias
Financiamos por la viabilidad del proyecto, no por el porcentaje de unidades vendidas sobre plano.
03
Salida por ventas
Se cancela con la venta de las unidades o con la refinanciación del activo terminado.
También se conoce como crédito promotor o financiación de obra. En el mercado internacional, development loan o construction loan.
Cómo funciona un préstamo promotor
Cinco momentos, desde el proyecto con licencia hasta la venta de las últimas unidades.
01
Proyecto
Suelo en propiedad, licencia de obras y presupuesto de construcción cerrado.
02
Estructuración
Importe según coste total y valor final de la promoción, con garantía hipotecaria.
03
Certificaciones
Cada disposición se libera contra la certificación de obra validada por el monitor.
04
Comercialización
Las ventas avanzan en paralelo a la obra, sin un umbral mínimo de preventas.
05
Cancelación
Con la entrega de las viviendas o la refinanciación del activo terminado.
Préstamo promotor para empresas, no hipoteca de autopromoción
Dos productos distintos para dos clientes distintos: el particular que construye su casa y la sociedad que promueve.
Particular
Hipoteca de autopromoción
- Destinatario
- Persona física
- Finalidad
- Construir la vivienda propia
- Importe
- Cientos de miles €
- Quién la concede
- Banca minorista
- Análisis
- Solvencia personal y nóminas
Profesional
Préstamo promotor
- Destinatario
- Promotor o sociedad
- Finalidad
- Construir una promoción
- Importe
- Millones de euros
- Quién lo concede
- Fondos y plataformas especializadas
- Análisis
- Viabilidad del proyecto y del promotor
Xenia Capital financia exclusivamente operaciones profesionales. Si buscas financiar la construcción de tu propia vivienda, tu interlocutor es un banco minorista, no nosotros.
Condiciones del préstamo promotor
Condiciones de referencia. Cada operación se analiza de forma individual y los términos finales dependen del activo, del promotor y de la estructura acordada.
- Máximo LTC / LTGDV
- 85 % / 70 %
- Importe mínimo
- 7.000.000 €
- Importe máximo
- 100.000.000 €
- Tipo de interés (p.a.)
- 5,5 % – 7,5 %
- Comisión de apertura
- (PIK)1 % – 2,5 %
- Comisión de no utilización
- 30 % del tipo de interés
- Comisión de salida
- 0,5 % – 1,5 %
- Periodo mínimo
- 24 meses
- Periodo máximo
- 60 meses
- Pago de intereses
- (100 % bullet)Parciales o a vencimiento
- Capitalización de intereses
- Mensual, bimestral, trimestral o semestral
- Desembolso
- Contra certificación de obra
Cómo leer las condiciones de un préstamo promotor
Cuatro conceptos que determinan cuánto capital puedes obtener y cuánto te cuesta de verdad.
LTC
Loan to Cost
Porcentaje del coste total de la promoción (suelo, obra y costes indirectos) que cubre el préstamo. Un 85 % de LTC significa que aportas el 15 % restante como equity.
LTGDV
Loan to Gross Development Value
Porcentaje del valor bruto de la promoción terminada (GDV) que representa el préstamo. Actúa como segundo límite: se aplica el más restrictivo de los dos.
PIK
Payment In Kind
La comisión de apertura y, en su caso, los intereses no se pagan en efectivo: se capitalizan y se abonan al vencimiento, sin salidas de caja durante la obra.
Certificación
Certificación de obra
Documento que acredita la obra ejecutada en cada periodo. Cada disposición del préstamo se libera contra una certificación validada por el monitor de proyecto.
Cuándo usar un préstamo promotor
Cinco escenarios en los que el préstamo promotor resuelve lo que la financiación bancaria no puede resolver todavía.
01
Construir sin alcanzar las preventas del banco
La banca exige entre un 30 % y un 50 % de preventas antes de financiar la obra. El préstamo promotor arranca la construcción por la viabilidad del proyecto y permite vender con producto más avanzado.
02
Promover una tipología que la banca descarta
Build-to-rent, hotelero, coliving o flex living quedan fuera de muchas políticas de riesgo bancarias. Analizamos el activo y el promotor, no la etiqueta.
03
Sustituir un puente por financiación de obra
Cuando el suelo se compró con un préstamo puente y llega la licencia, el préstamo promotor cancela el puente y financia la construcción bajo una estructura estable.
04
Completar un pool bancario insuficiente
Cuando la banca entra solo hasta un porcentaje del coste, el préstamo promotor cubre el tramo que falta sin consumir más riesgo bancario.
05
Rehabilitar un edificio para reposicionarlo
Obras de rehabilitación integral o cambio de uso, con disposiciones por certificación y salida por venta o alquiler.
¿Tu caso es otro?
Cuéntanos la operación y el equipo de inversiones valorará si encaja en un préstamo promotor o en otro de nuestros productos.
Préstamo promotor o préstamo puente
Son productos complementarios, no alternativos: en muchas operaciones el puente precede al promotor.
¿Todavía no tienes licencia y necesitas cerrar la compra del suelo? Lo que necesitas es un préstamo puente. Y si quieres financiar compra y obra bajo una única estructura, el producto es el Whole Loan.
Préstamo promotor frente a financiación bancaria
No competimos con la banca: entramos donde todavía no puede entrar.
Referencia
Banca tradicional
- Criterio de decisión
- Política de riesgos y preventas
- Preventas exigidas
- 30 % – 50 %
- Apalancamiento sobre coste
- 50 % – 60 %
- Tipologías admitidas
- Residencial estándar
- Disposiciones
- Contra certificación, con preventas
- Estructura de intereses
- Amortización periódica
- Consume riesgo bancario
- Sí
Nuestra propuesta
Préstamo promotor de Xenia
- Criterio de decisión
- Viabilidad del activo y del promotor
- Preventas exigidas
- No exigidas
- Apalancamiento sobre coste
- Hasta el 85 % LTC
- Tipologías admitidas
- Residencial, hotelero, alternative living
- Disposiciones
- Contra certificación, sin preventas
- Estructura de intereses
- Capitalizados o a vencimiento
- Consume riesgo bancario
- No
Qué activos financiamos con un préstamo promotor
Obra nueva y rehabilitación integral en España y Portugal.
Residential build-to-sell
Promociones residenciales destinadas a la venta, en suelo finalista con licencia.
Residential build-to-rent
Promociones en alquiler, con salida por refinanciación una vez estabilizado el activo.
Hospitality
Hoteles y aparthoteles de obra nueva o rehabilitación integral con operador definido.
Alternative living
Coliving, residencias de estudiantes, flex living y serviced apartments.
Requisitos para obtener un préstamo promotor
Cada promoción se estudia por separado, pero siempre miramos lo mismo: quién construye, qué promoción es y cómo queda protegida la financiación durante la obra.
Quién promueve
Experiencia demostrable
Trayectoria en promoción residencial, hotelera o de alternative living, gestionando obras de principio a fin.
Track record relevante
Promociones ya entregadas de tipología y tamaño parecidos a la que se financia.
Aportación de equity propio
Fondos propios relevantes en el suelo y en la obra, que alinean intereses con Xenia.
Contrapartes solventes
Constructora, dirección facultativa, project manager y comercializadora con capacidad contrastada.
La promoción
Proyecto claramente definido
Proyecto de ejecución, presupuesto de obra cerrado y calendario de construcción y ventas realista.
Estructura financiera viable
LTC, LTGDV y margen de la promoción compatibles con el riesgo de la obra.
Estrategia de salida clara
Venta de las unidades o, en activos que se explotan, refinanciación al terminar la obra.
El suelo y la obra
Control sobre el suelo
Suelo en propiedad o bajo contrato vinculante, libre de cargas incompatibles con la hipoteca.
Visibilidad urbanística
Licencia de obras concedida o en trámite avanzado y planeamiento aprobado.
Transparencia y reporting
Certificaciones, ventas y costes a disposición del monitor de proyecto durante toda la construcción.
Qué no financiamos con un préstamo promotor
Antes de enviarnos una promoción, comprueba que no está en esta lista: son operaciones que Xenia Capital no analiza.
- Hipotecas para comprar vivienda
- Cambio de vivienda habitual
- Autopromoción de la vivienda propia
- Obras y reformas en viviendas particulares
- Financiación personal o de consumo
- Proyectos sin activo inmobiliario
- Promociones fuera de España y Portugal
- Obras que requieran menos de 7 M€
Documentación para solicitar un préstamo promotor
Con la licencia, el presupuesto de obra y el plan de ventas sobre la mesa, el análisis preliminar es mucho más preciso. Si algo falta, empezamos igualmente con lo que haya.
01
Executive Summary
Resumen de la promoción: suelo, producto, presupuesto de obra, importe solicitado y salida por ventas.
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Información financiera
Cuentas de la sociedad promotora, de sus socios y de los garantes que vayan a firmar.
03
Tasación
Valoración del suelo y del valor final de la promoción terminada (GDV) por una tasadora homologada.
04
Información urbanística
Licencia de obras, planeamiento aplicable y cargas que afecten al solar.
05
Business Plan
Calendario de obra, plan de ventas por tipologías y ritmo de comercialización previsto.
06
Experiencia del promotor
Promociones entregadas por el equipo, con unidades, duración de la obra y resultados.
07
Modelo financiero
Modelo con calendario de disposiciones contra certificación, ventas mensualizadas y escenarios de estrés.
08
Situación registral
Nota simple del suelo y estado de cargas que servirá de base a la garantía hipotecaria.
Proceso de solicitud de un préstamo promotor
Seis fases desde que recibimos la promoción hasta la primera disposición contra certificación de obra.
Paso 01
Recepción de la promoción
Nos envías el resumen del proyecto, la licencia, el presupuesto de obra y el plan de ventas.
Executive summaryPaso 02
Análisis preliminar
El equipo de inversiones contrasta costes, producto y mercado y confirma si encaja en un préstamo promotor.
Equipo de inversionesPaso 03
Carta de intenciones
Importe, LTC y LTGDV, calendario de disposiciones, precio y garantías.
Term sheetPaso 04
Due diligence
Tasación, revisión técnica del presupuesto, análisis legal y urbanístico y KYC/AML.
Asesores externosPaso 05
Comité de inversión
Aprobación de la promoción y de la estructura definitiva de la financiación.
Con OaktreePaso 06
Formalización y primera disposición
Firma ante notario y primer desembolso; los siguientes, contra certificación validada por el monitor.
Escritura
Preguntas frecuentes sobre el préstamo promotor
Sobre el préstamo promotor para promociones en España y Portugal.
¿Cuánto capital puedo obtener?
Trabajamos con tickets a partir de 7 millones de euros. El importe final depende del activo, del plan de negocio y de la estructura de la operación: cada caso se analiza de forma individual.
¿Necesito preventas para acceder a financiación?
No. Las preventas son un factor más del análisis, no un requisito previo. Valoramos la ubicación, el producto, el equipo promotor y la viabilidad del plan de negocio en su conjunto.
¿Cómo se desembolsa el capital?
Depende del producto. En el préstamo promotor, por tramos vinculados a las certificaciones de obra. En el préstamo puente y el investment loan, en una disposición única al cierre. El calendario queda fijado en el term sheet.
¿Cuál es el plazo habitual del préstamo promotor?
Entre 24 y 60 meses, en función de la duración de la obra y del plan de comercialización. El calendario del préstamo se ajusta a cada proyecto.
¿Cuáles son los costes?
Tipo de interés, comisión de apertura y gastos de formalización, detallados en el term sheet antes de firmar. Cada operación tiene sus condiciones: no trabajamos con una tarifa única.
¿Cuál es la diferencia entre préstamo puente y promotor?
El préstamo puente aporta liquidez a corto para comprar, refinanciar o arrancar un proyecto mientras se cierra la financiación definitiva. El préstamo promotor financia la construcción, con disposiciones por certificaciones de obra y sin preventas obligatorias.
¿Qué documentación necesitáis?
Una descripción del proyecto, su ubicación y estado urbanístico, el presupuesto de costes, el plan comercial o de explotación y la información sobre el equipo promotor. Con eso es suficiente para una primera valoración.