01
Necesidad transitoria
Cubre el intervalo entre una operación que hay que cerrar ya y una financiación bancaria que todavía no está disponible.
Financiación puente
Préstamo puente para operaciones inmobiliarias
Financiación a corto plazo para promotores e inversores que necesitan cerrar la compra de un suelo o un activo antes de reunir los requisitos que exige un banco. De 7 a 50 M€, con desembolso único y plazos de 6 a 24 meses.
Analiza tu proyecto
Estudiamos cada operación caso por caso
- Importe
- 7 – 50 M€
- LTC / LTV máximo
- 80 % / 50 %
- Tipo de interés anual
- 6,5 – 8,5 %
- Meses de plazo
- 6 – 24
Qué es un préstamo puente
Una financiación a corto plazo que cubre una necesidad de capital durante una fase transitoria del proyecto. Tiende un puente entre el momento en que el promotor necesita el dinero y el momento en que puede acceder a la financiación definitiva.
02
Desembolso único
A diferencia del préstamo promotor, el capital no llega por tramos contra certificación: entra de una sola vez.
03
Salida definida
Se cancela mediante refinanciación bancaria, la entrada de un préstamo promotor o la venta del activo.
En el mercado profesional también se le llama crédito puente o, por su denominación anglosajona, bridge loan. Los tres términos designan el mismo instrumento.
Cómo funciona un préstamo puente
Cinco momentos, desde que aparece la necesidad de capital hasta que el puente se cancela.
01
Necesidad
Hay una operación que cerrar y la financiación bancaria todavía no está disponible.
02
Estructuración
Importe según coste y valor del activo, con garantía habitualmente hipotecaria.
03
Desembolso
El capital entra en un único pago, sin tramos ni certificaciones de obra.
04
Hitos
Licencia, comercialización, preventas o estabilización del activo.
05
Cancelación
Refinanciación bancaria, préstamo promotor o venta del activo.
Préstamo puente para empresas, no hipoteca puente
Es la confusión más habitual y conviene resolverla antes de seguir: son dos productos distintos, para dos clientes distintos.
Particular
Hipoteca puente
- Destinatario
- Persona física
- Finalidad
- Comprar vivienda antes de vender
- Importe
- Decenas o cientos de miles €
- Quién la concede
- Banca minorista
- Análisis
- Solvencia personal y nóminas
Profesional
Préstamo puente
- Destinatario
- Promotor, inversor o sociedad
- Finalidad
- Adquirir suelo o activo inmobiliario
- Importe
- Millones de euros
- Quién lo concede
- Fondos y plataformas especializadas
- Análisis
- Viabilidad del proyecto y del promotor
Xenia Capital financia exclusivamente operaciones profesionales. Si buscas una hipoteca puente para cambiar de vivienda, tu interlocutor es un banco minorista, no nosotros.
Condiciones del préstamo puente
Condiciones de referencia. Cada operación se analiza de forma individual y los términos finales dependen del activo, del promotor y de la estructura acordada.
- Máximo LTC / LTV
- 80 % / 50 %
- Importe mínimo
- 7.000.000 €
- Importe máximo
- 50.000.000 €
- Tipo de interés (p.a.)
- 6,5 % – 8,5 %
- Comisión de apertura
- (PIK)1 % – 2,5 %
- Comisión de salida
- 0,5 % – 1,5 %
- Periodo mínimo
- 6 meses
- Periodo máximo
- 24 meses
- Pago de intereses
- (100 % bullet)Parciales o a vencimiento
- Capitalización de intereses
- Mensual, bimestral, trimestral o semestral
Cómo leer las condiciones de un préstamo puente
Cuatro conceptos que determinan cuánto capital puedes obtener y cuánto te cuesta de verdad.
LTC
Loan to Cost
Porcentaje del coste total de la operación que cubre el préstamo. Un 80 % de LTC significa que aportas el 20 % restante como equity propio.
LTV
Loan to Value
Porcentaje del valor de tasación del activo que representa el préstamo. Actúa como segundo límite: se aplica el más restrictivo de los dos.
PIK
Payment In Kind
La comisión de apertura no se paga en efectivo al firmar: se capitaliza y se abona al vencimiento. No te descapitalizas al inicio.
Bullet
Pago a vencimiento
El 100 % de los intereses se paga al final, junto con el principal. Durante la vida del préstamo no hay salidas de caja.
Cuándo usar un préstamo puente
Cinco escenarios en los que el puente resuelve algo que la financiación bancaria no puede resolver todavía.
01
Comprar suelo antes de tener licencia
El caso más frecuente. Necesitas cerrar la compra del suelo, pero el banco no entra hasta que haya licencia de obras y un nivel mínimo de preventas. El puente financia la adquisición y se cancela cuando el préstamo promotor sustituye a esa deuda.
02
Ejecutar una opción de compra o unas arras
Cuando el contrato marca una fecha de cierre que el circuito bancario no alcanza, el puente permite cerrar la operación sin perder la señal ni el activo.
03
Refinanciar deuda con vencimiento próximo
Sustituye una financiación que vence antes de que el proyecto llegue a su hito de salida, dando margen para completar la venta o la refinanciación definitiva.
04
Cubrir el periodo hasta alcanzar preventas
La banca exige habitualmente entre un 30 % y un 50 % de preventas. El puente cubre el intervalo hasta llegar a ese umbral, momento en el que la operación pasa a financiación bancaria.
05
Adquirir un activo para reposicionarlo
Compra de un edificio destinado a cambio de uso o rehabilitación, donde el activo todavía no genera caja y no encaja en los criterios de un préstamo de inversión.
¿Tu caso es otro?
Cuéntanos la operación y el equipo de inversiones valorará si encaja en un préstamo puente o en otro de nuestros productos.
Préstamo puente o préstamo promotor
Son productos complementarios, no alternativos: en muchas operaciones el puente precede al promotor.
¿Tu operación ya está en fase de obra? Entonces lo que necesitas es un préstamo promotor. Y si necesitas financiar compra y obra bajo una única estructura, el producto es el Whole Loan.
Préstamo puente frente a financiación bancaria
No competimos con la banca: entramos donde todavía no puede entrar.
Referencia
Banca tradicional
- Criterio de decisión
- Política de riesgos y preventas
- Preventas exigidas
- 30 % – 50 %
- Licencia de obras
- Habitualmente necesaria
- Apalancamiento sobre coste
- Más conservador
- Tipologías admitidas
- Residencial estándar
- Estructura de intereses
- Amortización periódica
- Consume riesgo bancario
- Sí
Nuestra propuesta
Préstamo puente de Xenia
- Criterio de decisión
- Viabilidad del activo y del promotor
- Preventas exigidas
- No exigidas
- Licencia de obras
- No siempre necesaria
- Apalancamiento sobre coste
- Hasta el 80 % LTC
- Tipologías admitidas
- Residencial, hotelero, alternative living
- Estructura de intereses
- Parcial o bullet a vencimiento
- Consume riesgo bancario
- No
Qué activos financiamos con un préstamo puente
Residencial, hotelero y modelos residenciales alternativos en España y Portugal.
Residential build-to-sell
Promoción residencial destinada a la venta, con salida mediante la entrega de las viviendas.
Residential build-to-rent
Residencial en alquiler, refinanciable una vez estabilizado el activo.
Hospitality
Hoteles y aparthoteles, en obra nueva o en reposicionamiento de activos existentes.
Alternative living
Coliving, flex living, serviced apartments y estancias de corta y media duración.
Requisitos para obtener un préstamo puente
Analizamos cada operación de forma individual, pero el examen siempre recae sobre tres cosas: quién promueve, qué proyecto es y qué garantiza la operación.
El promotor
Experiencia demostrable
En promoción, inversión o gestión de proyectos inmobiliarios.
Track record relevante
Preferiblemente en proyectos de características similares al que se financia.
Aportación de equity propio
Significativa, para asegurar la alineación de intereses.
Contrapartes solventes
Constructor, arquitectos, project managers, comercializadores y operadores.
El proyecto
Proyecto claramente definido
Business plan sólido, presupuesto detallado y calendario de ejecución realista.
Estructura financiera viable
Apalancamiento y rentabilidad compatibles con el riesgo asumido.
Estrategia de salida clara
Venta de unidades, refinanciación bancaria o venta del activo.
El activo y el control
Control sobre el activo
Propiedad, arras, opción de compra u otra estructura jurídicamente vinculante.
Visibilidad urbanística
Situación de licencias y planeamiento adecuada a la fase del proyecto.
Transparencia y reporting
Información financiera, técnica, legal y comercial disponible durante toda la vida del préstamo.
Qué no financiamos con un préstamo puente
Para ahorrarte tiempo: estas operaciones quedan fuera del foco de Xenia Capital y no podremos analizarlas.
- Hipotecas para particulares
- Cambio de vivienda habitual
- Autopromoción residencial
- Reformas de viviendas particulares
- Préstamos personales
- Activos no inmobiliarios
- Operaciones fuera de España y Portugal
- Importes inferiores a 7 M€
Documentación necesaria para solicitar un préstamo puente
Cuanto más completa sea la información inicial, más sólido será el análisis preliminar de la operación. No hace falta tenerlo todo cerrado para empezar la conversación.
01
Executive Summary
Resumen de la operación: activo, importe solicitado, estructura y estrategia de salida.
02
Información financiera
Estados financieros de la sociedad promotora y de los eventuales garantes.
03
Tasación
Valoración del activo o del suelo emitida por una sociedad tasadora homologada.
04
Información urbanística
Situación del planeamiento, estado de las licencias y cargas que afecten al activo.
05
Business Plan
Plan de negocio del proyecto con calendario de ejecución y de comercialización.
06
Experiencia del promotor
Track record de proyectos comparables ya ejecutados por el equipo promotor.
07
Modelo financiero
Modelo con hipótesis, escenarios de estrés y plan de negocio mensualizado.
08
Situación registral
Nota simple y titularidad del activo que servirá de garantía de la operación.
Proceso de solicitud de un préstamo puente
Seis fases desde que recibimos la operación hasta el desembolso.
Paso 01
Recepción de la operación
Nos envías el resumen de la compra o refinanciación, la salida prevista y el track record del equipo.
Executive summaryPaso 02
Análisis preliminar
El equipo de inversiones valora el activo, el importe y si la salida del puente es realista.
Equipo de inversionesPaso 03
Carta de intenciones
Importe, LTC y LTV, precio, garantía hipotecaria y condiciones previas al cierre.
Term sheetPaso 04
Due diligence
Tasación del activo, revisión legal y urbanística y comprobaciones KYC/AML.
Asesores externosPaso 05
Comité de inversión
Aprobación de la operación y de la estructura definitiva del préstamo.
Con OaktreePaso 06
Formalización y desembolso
Firma ante notario y envío de los fondos en un único pago.
Escritura
Preguntas frecuentes sobre el préstamo puente
Sobre el préstamo puente para operaciones inmobiliarias profesionales.
¿Qué es exactamente un préstamo puente?
Es una financiación a corto plazo que cubre una necesidad de capital durante una fase transitoria del proyecto: la compra de un suelo o de un activo, la ejecución de unas arras o la refinanciación de una deuda que vence, mientras se cierra la financiación definitiva. Se desembolsa de una sola vez y se cancela con la venta del activo, con un préstamo promotor o con financiación bancaria.
¿Es lo mismo un préstamo puente que un crédito puente o un bridge loan?
Sí. Los tres términos designan el mismo instrumento. En el mercado profesional español se usan indistintamente préstamo puente y crédito puente; bridge loan es la denominación anglosajona.
¿Ofrecéis préstamo puente a particulares?
No. Xenia Capital financia exclusivamente operaciones profesionales de promotores, inversores y sociedades. Si buscas una hipoteca puente para cambiar de vivienda, tu interlocutor es un banco minorista.
¿Cuál es el importe mínimo y máximo?
De referencia, entre 7 y 50 millones de euros por operación. El importe final depende del coste y del valor del activo, del plan de negocio y de la estructura acordada, y no constituye una oferta vinculante.
¿Qué apalancamiento máximo admitís?
Hasta el 80 % del coste total de la operación (LTC) y hasta el 50 % del valor de tasación del activo (LTV). Se aplica el más restrictivo de los dos límites y el resto se aporta como equity propio.
¿Cuál es el tipo de interés de un préstamo puente?
De referencia, entre el 6,5 % y el 8,5 % anual, más una comisión de apertura y otra de salida. Los intereses pueden pagarse de forma parcial o íntegramente a vencimiento (bullet) y las comisiones pueden capitalizarse (PIK). Cada operación se analiza de forma individual y las condiciones no constituyen una oferta vinculante.
¿Cuál es el plazo habitual de un préstamo puente?
Entre 6 y 24 meses, en función de la salida prevista: venta del activo, refinanciación bancaria o entrada de un préstamo promotor.
¿Cuál es la diferencia entre préstamo puente y promotor?
El préstamo puente aporta liquidez a corto para comprar, refinanciar o arrancar un proyecto mientras se cierra la financiación definitiva. El préstamo promotor financia la construcción, con disposiciones por certificaciones de obra y sin preventas obligatorias.
¿Qué documentación necesitáis?
Una descripción del proyecto, su ubicación y estado urbanístico, el presupuesto de costes, el plan comercial o de explotación y la información sobre el equipo promotor. Con eso es suficiente para una primera valoración.