Soluciones de financiación
Cuatro soluciones de deuda para promotores e inversores, de 7 a 100 millones de euros. Financiamos adquisición, construcción y activos en explotación, también en las fases en las que un banco todavía no puede entrar.
Estudiamos cada operación caso por caso
El concepto
La financiación alternativa inmobiliaria engloba todas las fuentes de capital no bancarias que financian proyectos del sector: fondos de deuda, plataformas especializadas de direct lending, aseguradoras y vehículos de coinversión.
No es un sustituto de la banca ni un recurso de última instancia. Es un complemento que entra donde la política de riesgos bancaria no llega: la compra de un suelo mientras se tramita la licencia, el arranque de una obra antes de alcanzar el umbral de preventas, una tipología atípica o un activo que todavía no está estabilizado. Alcanzados esos hitos, la financiación puede refinanciarse con deuda bancaria.
En España e Iberia el segmento ha crecido con fuerza en los últimos años, impulsado por promotores que necesitan certeza de ejecución y estructuras que un banco no puede ofrecer. Xenia Capital opera en ese espacio desde su fundación, y desde la entrada de Oaktree Capital Management en su capital lo hace con recursos comprometidos y capacidad para operaciones de mayor tamaño.
No competimos con tu banco. Entramos donde todavía no puede entrar y salimos cuando ya puede.
Referencia
Nuestra propuesta
Cada una cubre una fase distinta del ciclo de vida del activo, desde la adquisición del suelo hasta la explotación del inmueble terminado.
Bridge loan · Adquisición
01
Financiación a corto plazo para cubrir una necesidad de capital durante una fase transitoria. El caso más habitual es la adquisición de un suelo o un activo cuando hay que cerrar la compra antes de reunir los requisitos que exige un banco.
Development loan · Construcción
02
Financiación de los costes de construcción o rehabilitación de un proyecto inmobiliario. Los fondos se desembolsan progresivamente contra certificaciones de obra verificadas por un Project Monitor independiente.
Adquisición y desarrollo
03
Cubre bajo una única estructura la adquisición del activo o del suelo y los costes posteriores de desarrollo. Permite financiar la compra, refinanciar deuda existente y cubrir la construcción, en tramos desembolsados por hitos.
Activos estabilizados
04
Financiación a medio y largo plazo para activos terminados, operativos y generadores de caja. Sirve para refinanciar un préstamo de construcción o deuda bancaria, adquirir un activo en explotación, recapitalizar equity o financiar planes de mejora.
Las mismas variables en las cuatro soluciones, para situar tu operación de un vistazo. Condiciones de referencia: cada operación se analiza de forma individual.
Un mismo activo puede encajar en más de una solución según la fase en la que se encuentre. Cuando aplican varias, la estructura final se decide en el análisis preliminar.
¿No ves tu activo en la tabla? Escríbenos igualmente: la clasificación orienta, pero cada operación se estudia de forma individual.
Cuatro verticales inmobiliarias en España y Portugal. En cada una indicamos todas las soluciones aplicables y la salida habitual de la operación.
Sector 01
Servicios aplicables
Promoción residencial destinada a la venta, donde el préstamo se devuelve con los ingresos de la entrega de las viviendas. Es la tipología con mayor volumen de nuestra cartera.
Sector 02
Servicios aplicables
Residencial en alquiler, donde no hay preventas posibles y el proyecto se financia por viabilidad. Una vez estabilizado, el activo puede refinanciarse con un Investment Loan.
Sector 03
Servicios aplicables
Hoteles y aparthoteles, tanto en obra nueva como en reposicionamiento de activos existentes. Financiamos la compra, la reconversión y, ya en explotación, la refinanciación del activo.
Sector 04
Servicios aplicables
Coliving, flex living, serviced apartments y estancias de corta y media duración. Modelos residenciales alternativos que la banca tradicional rara vez encaja en su política de riesgos.
Para ahorrarte tiempo: estas operaciones quedan fuera del foco de Xenia Capital y no podremos analizarlas. Nuestro ticket mínimo es de 7 millones de euros.
Seis fases desde que nos llega una operación hasta que se desembolsa, sea cual sea la solución que encaje.
Paso 01
Nos cuentas la operación con un resumen ejecutivo, el track record del equipo y el plan de negocio.
Executive summaryPaso 02
El equipo de inversiones identifica qué solución encaja mejor y si la operación entra en nuestro foco.
Equipo de inversionesPaso 03
Proponemos por escrito importe, apalancamiento, precio, garantías y condiciones previas.
Term sheetPaso 04
Tasadores y asesores legales y técnicos revisan el activo y la operación, con comprobaciones KYC/AML.
Asesores externosPaso 05
El comité aprueba la operación y su estructura definitiva.
Con OaktreePaso 06
Firma ante notario y desembolso según la estructura acordada: único o por tramos.
EscrituraCuanto más completa sea la información inicial, más sólido será el análisis preliminar. No hace falta tenerlo todo cerrado para empezar la conversación.
01
Una o dos páginas con el activo, el importe que necesitas, la estructura que propones y la salida.
02
Estados financieros de la sociedad que solicita la financiación y de quienes vayan a garantizarla.
03
Valoración del suelo o del activo por una sociedad tasadora homologada, si ya la tienes.
04
Planeamiento, licencias y cargas que afecten al activo o al suelo.
05
Plan de negocio con calendario de ejecución, comercialización o explotación según la operación.
06
Operaciones comparables que el equipo haya ejecutado con éxito.
07
Hipótesis, escenarios de estrés y flujos mensualizados de la operación.
08
Nota simple y titularidad del activo que servirá de garantía.
Lo que nos preguntan los promotores antes de enviar una operación.
Es la financiación de proyectos inmobiliarios por parte de plataformas e inversores especializados, fuera del circuito bancario tradicional. Permite estructurar deuda a medida cuando la banca no da salida a una operación, ya sea por las preventas, por la tipología del activo o por la fase en la que está el proyecto.
Es la financiación directa de proyectos inmobiliarios por parte de fondos y plataformas especializadas, sin intermediación bancaria: el prestamista analiza, estructura y desembolsa el préstamo con capital propio o de los fondos que gestiona. Cubre la compra de suelo, la construcción y la explotación de activos, con criterios centrados en la viabilidad del proyecto. Xenia Capital opera bajo este modelo en España y Portugal.
Nuestro ticket mínimo es de 7 millones de euros por operación, en cualquiera de las cuatro soluciones. Como referencia, el préstamo puente llega hasta 50 millones y el préstamo promotor hasta 100; en el whole loan y el investment loan el importe se define operación a operación.
No. Las preventas son un factor más del análisis, no un requisito previo. Valoramos la ubicación, el producto, el equipo promotor y la viabilidad del plan de negocio en su conjunto.
Promociones residenciales build-to-sell, build-to-rent, hoteles y alternative living, además de refinanciaciones y adquisiciones de activos en explotación, en España y Portugal. No descartamos proyectos por su tipología: los analizamos por su viabilidad.
Sí. Es habitual que un préstamo puente financie la compra del suelo y que un préstamo promotor lo sustituya cuando llega la licencia, o que un investment loan refinancie la obra una vez estabilizado el activo. Si prefieres una sola estructura para compra y obra, el whole loan la integra en un único contrato.
El whole loan reúne en un solo contrato, con un solo acreedor y una sola garantía, lo que de otro modo serían dos financiaciones encadenadas. Simplifica la ejecución, eleva el apalancamiento sobre el coste total y evita coordinar dos calendarios y dos precios. Contratar puente y promotor por separado tiene sentido cuando entre la compra y la obra media un periodo largo o cuando la obra se financiará con banca.
Sí, con el investment loan: hoteles, residencial en alquiler, residencias de estudiantes, coliving y flex living que ya generan rentas o están estabilizándose. Sirve para adquirir, refinanciar, reposicionar o liberar equity de un activo.
Residencial build-to-sell y build-to-rent, hotelero y alternative living (coliving, flex living, serviced apartments y residencias de estudiantes), en España y Portugal. No descartamos un proyecto por su tipología: lo analizamos por su viabilidad y por la calidad del promotor.
La complementamos. Entramos donde la banca todavía no puede entrar: sin preventas, sin licencia definitiva o con tipologías fuera de su política de riesgos. Nuestra financiación no consume riesgo bancario y, en muchas operaciones, la salida es precisamente una refinanciación con un banco.
Cuéntanos el proyecto y el equipo de inversiones te propone la estructura.